Bắt đầu và phát triển danh mục đầu tư bất động sản một cách đúng đắn

Các nhà đầu tư bất động sản có nên học cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản ?

Với một cái gì đó dành cho tất cả mọi người, có rất nhiều cách để đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, đối với những người muốn tích lũy tài sản lâu dài bằng cách phát triển một bất động sản đầu tư thành nhiều bất động sản, quy tắc đầu tiên là học cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản.

Danh mục đầu tư bất động sản là một tập hợp các tài sản đầu tư khác nhau được nắm giữ và quản lý để đạt được mục tiêu tài chính. Đó là một danh mục chiến lược về các giao dịch bất động sản hiện tại và trong quá khứ, cho dù là bất động sản cho thuê, cho thuê lại hay REIT (Ủy thác đầu tư bất động sản), để kiếm được lợi nhuận bằng tiền. Mặc dù không phải mọi danh mục bất động sản đều trông giống nhau, nhưng các hạng mục được coi là một phần của danh mục đầu tư của bạn nói chung sẽ phụ thuộc vào sự kết hợp của các yếu tố như mục tiêu, thời gian và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn.

Khi học cách bắt đầu một danh mục đầu tư bất động sản, trước tiên nhà đầu tư nên xem xét số tháng hoặc năm dự kiến ​​đầu tư để đạt được mục tiêu mong muốn và cách tiếp cận rủi ro so với phần thưởng mà họ muốn thực hiện để đạt được mục tiêu đó. Rủi ro và phần thưởng vốn gắn liền với hoạt động đầu tư bất động sản, vì vậy khả năng chấp nhận rủi ro cuối cùng sẽ được quyết định bởi việc nhà đầu tư sẵn sàng mất một phần hoặc toàn bộ khoản đầu tư ban đầu để theo đuổi các mục tiêu tài chính của họ.

Một danh mục đầu tư bất động sản chính xác là những gì bạn mong đợi: một tập hợp các tài sản. Tuy nhiên, nói một cách đơn giản, danh mục đầu tư bất động sản chỉ là một tập hợp các khoản đầu tư bất động sản thuộc sở hữu của một cá nhân hoặc một nhóm. Được mệnh danh một cách thích hợp là danh mục đầu tư bất động sản, những bộ sưu tập này đại diện cho những thành tựu lâu dài trong sự nghiệp của nhà đầu tư. Nói một cách ẩn dụ, danh mục đầu tư giống như một sơ yếu lý lịch xác định thành tích của một người, nhưng nếu bạn tìm hiểu sâu hơn, chúng sẽ cho bạn biết nhiều điều hơn nữa.

Đối với những người đang xem xét cách bắt đầu một danh mục đầu tư bất động sản, những điều sau đây nêu bật các thành phần để xây dựng danh mục đầu tư bất động sản.

Làm thế nào để bắt đầu một danh mục đầu tư bất động sản

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, việc hiểu cách bắt đầu một danh mục đầu tư bất động sản , cũng như lý do tại sao nó lại quan trọng, là yếu tố sống còn đối với sự thành công của bạn. Một danh mục đầu tư bất động sản sẽ không chỉ đóng vai trò là bản lý lịch làm việc của bạn mà còn là kho vũ khí tiếp thị của bạn để tìm kiếm và thu được nguồn vốn cho các giao dịch trong tương lai.

“Trong quá trình tương tác hàng ngày, bạn sẽ gặp nhiều người có thể là người cho vay tư nhân tiềm năng cho các giao dịch của bạn và đó là lý do tại sao bạn phải có tài liệu tiếp thị cho mọi người thấy cơ hội có khả năng kiếm được tỷ lệ hoàn vốn cao với tư cách là người cho vay tư nhân, ”Đồng nghiệp Than Merrill, Giám đốc điều hành của FortuneBuilders và CTHomes cho biết.

Một danh mục đầu tư được duy trì tốt về cơ bản sẽ thể hiện các mục tiêu và chiến lược đầu tư cá nhân của bạn, hoạt động bên trong của các giao dịch bạn đã hoàn thành và hiện đang sở hữu, cũng như tỷ lệ thành công / thất bại của bạn. Khi tìm kiếm nguồn tài chính, danh mục đầu tư của bạn cũng có thể bao gồm triết lý mua hàng của bạn và lời chứng thực từ những người cho vay khác mà bạn đã làm việc cùng – tương tự như gói tín nhiệm tiền tư nhân. Khi xây dựng danh mục đầu tư bất động sản từ đầu, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý những khía cạnh sau:

Mục tiêu của bạn

Nói một cách đơn giản, bạn muốn đạt được điều gì từ tài sản đầu tư của mình? Vì các khoản đầu tư khác nhau hoạt động khác nhau tại bất kỳ thời điểm nào, nên các nhà đầu tư cần hiểu rõ mục tiêu cuối cùng của mình trước khi lựa chọn tài sản. Mặc dù toàn bộ danh mục đầu tư không giảm vì một khoản đầu tư, sự kết hợp, bao gồm cả các yếu tố rủi ro, cuối cùng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của bạn. Điều đó nói rằng, các loại đầu tư bất động sản mà bạn có trong danh mục đầu tư của mình sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc đạt được mục tiêu của bạn, vì bất động sản cho thuê và bất động sản đa gia đình nhằm mục đích đạt được thu nhập thụ động, trong khi các tài sản như bán buôn và bán lại trông để tích lũy lợi nhuận ngắn hạn .

Những con số

Xây dựng danh mục đầu tư bất động sản xoay quanh một khía cạnh đơn giản: các con số. Những con số này là nền tảng của bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào, cũng như các yếu tố của sự thật. Ý tôi là, những con số này cung cấp sự minh bạch cho các giao dịch của bạn – tiết lộ liệu chúng tốt hay xấu. Do đó, danh mục đầu tư bất động sản của bạn nên bao gồm từng tài sản đầu tư của bạn được chia nhỏ theo nhiều số khác nhau, chẳng hạn như giá mua, chi phí giao dịch / nắm giữ, lợi nhuận, chi phí sửa chữa và giá bán.

Khía cạnh tiếp theo của việc xây dựng danh mục đầu tư bất động sản là tài chính. Bạn đã tìm và cấu trúc nguồn tài chính cho các giao dịch của mình như thế nào? Làm thế nào bạn tìm thấy một người mua cho bất động sản? Danh mục đầu tư bất động sản của bạn sẽ cần phải trả lời các câu hỏi tương tự khi tìm kiếm nguồn tài chính thông qua các tổ chức truyền thống như ngân hàng hoặc công ty cho vay tiền tư nhân.

Cuối cùng, danh mục đầu tư bất động sản của bạn sẽ cần bao gồm chi phí cải thiện, cũng như chi phí vận hành hàng tháng. Điều này sẽ cung cấp cho người cho vay ảnh chụp nhanh về các chi phí liên quan của mỗi dự án và cách bạn tận dụng số tiền đó để kiếm lợi nhuận. Với tư cách là nhà đầu tư, hãy đảm bảo tóm tắt các sửa chữa và cải tiến mà bạn đã thực hiện đối với tài sản, bao gồm cả Giá trị sau khi sửa chữa cho các dự án trong tương lai. Danh mục đầu tư bất động sản của bạn cần phải chính xác, cập nhật và bao gồm tất cả các số liệu tài chính về khoản đầu tư bất động sản của bạn.

Phân bổ tài sản

Một phần quan trọng khác của việc học cách bắt đầu một danh mục đầu tư bất động sản là phân bổ tài sản. Đối với các nhà đầu tư, điều này bao gồm việc xác định mô hình phân bổ tài sản phù hợp cho mục tiêu của bạn. Mặc dù là một nhiệm vụ phức tạp, các nhà đầu tư bất động sản sẽ cần phải chọn một tổ hợp các tài sản có xác suất cao nhất để đáp ứng các mục tiêu của họ và thực hiện ở mức độ rủi ro mà họ mong muốn.

Như đã đề cập trước đó, việc phân bổ tài sản thích hợp cho bạn sẽ tính đến chiến lược tổng thể của bạn, cũng như khả năng chấp nhận rủi ro. Tìm kiếm lợi nhuận lớn hơn? Các nhà đầu tư sẽ cần phải tham gia vào các khoản đầu tư rủi ro hơn để đạt được những kết quả đó, trong khi những người khác tìm kiếm đặt cược an toàn hơn, bỏ qua lợi nhuận lớn hơn để đạt được sự nhất quán. Điều đó nói lên rằng, bạn càng sẵn sàng chấp nhận rủi ro, thì danh mục đầu tư bất động sản của bạn sẽ càng tích cực và ngược lại.

Ban quản lý

Thành phần cuối cùng cần xem xét khi học cách bắt đầu một danh mục đầu tư bất động sản là quản lý. Khi nắm giữ bất động sản, nhà đầu tư sẽ cần quyết định thuê một công ty quản lý bất động sản để giám sát khoản đầu tư hay trở thành chủ nhà và tự mình thực hiện. Đây là điều mà những người cho vay sẽ không chỉ muốn câu trả lời mà còn cả vai trò của nó đối với lợi nhuận của bạn. Cho dù bạn có người quản lý bất động sản chuyên dụng hay không, danh mục đầu tư bất động sản của bạn nên bao gồm cách các khoản đầu tư của bạn đang được chăm sóc, cũng như chi phí bổ sung liên quan đến việc quản lý chúng.

Lợi ích của việc xây dựng danh mục đầu tư bất động sản

Có nhiều lợi ích khác nhau liên quan đến việc xây dựng danh mục đầu tư bất động sản chứng tỏ sức hấp dẫn đối với bất kỳ ai muốn xây dựng sự giàu có của mình, ngay cả với các mục tiêu tài chính khác nhau. Nhiều loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản mang lại dòng tiền ổn định dưới dạng thu nhập thụ động . Bằng cách thêm bất động sản cho thuê vào danh mục đầu tư của bạn, thu nhập thụ động này cũng có thể được sử dụng để trả khoản nợ thế chấp đã được sử dụng để mua bất động sản ngay từ đầu. Theo thời gian, các tài sản được thêm vào danh mục tài sản của bạn có thể tăng giá trị và giúp bảo vệ chống lại lạm phát. Mở rộng danh mục đầu tư của bạn có thể giúp đa dạng hóa rủi ro đồng thời cho phép bạn có cảm giác kiểm soát được khi làm như vậy. Cuối cùng, việc xây dựng danh mục đầu tư bất động sản mang lại nhiều lợi ích về thuế, sẽ được thảo luận trong phần dưới đây.

Lợi ích về thuế của một danh mục đầu tư bất động sản

Nhiều lợi ích về thuế đi kèm với việc sở hữu và xây dựng danh mục đầu tư bất động sản cho thuê. Hầu hết các chi phí cho thuê nhà đều được khấu trừ thuế, và nếu bạn lưu biên lai hoặc ghi lại các giao dịch của mình, bạn có thể chiết khấu một số khoản phí.

Nói chung, bạn có thể yêu cầu các khoản khấu trừ cho năm mà bạn đã trả cho các chi phí chung này – nhưng không giới hạn – chi phí tài sản cho thuê:

• Quảng cáo
• Làm sạch và bảo trì
• Hoa hồng trả cho đại lý cho thuê
• Hiệp hội chủ sở hữu nhà (phí HOA) / phí căn hộ
• Phí bảo hiểm
• Phí hợp pháp
• Lãi suất thế chấp
• Thuế
• Tiện ích

Việc mua và giữ tài sản dài hạn cũng tuyệt vời như vậy, nó cũng cần rất nhiều công sức. Bạn cần phải liên tục giữ cho tài sản của mình luôn hoạt động ổn định và không có biến chứng. Để làm được điều này, bạn cần có nguồn dự trữ để xử lý việc sửa chữa, bảo trì và nâng cấp theo mùa một cách nhanh chóng. Bạn cũng cần dành thời gian để tìm đúng người thuê với mức giá phù hợp. Bạn có thể có những người thuê tuyệt vời trong năm năm, nhưng nếu nhóm tiếp theo ngừng trả tiền, bạn có thể gặp vấn đề. Chắc chắn có những người thuê bất động sản cho thuê mà bạn cũng sẽ muốn tránh hoàn toàn. Tuyệt vời như bất động sản cho thuê khi mọi thứ diễn ra suôn sẻ, việc đuổi nhà có thể khiến bạn quên đi tất cả những điều tốt đẹp.

Tiếp tục phát triển danh mục bất động sản của bạn

Bây giờ chúng ta đã giải quyết xong câu hỏi “danh mục đầu tư bất động sản là gì”, cách khởi chạy danh mục đầu tư và các lợi ích khác nhau của nó, bạn có thể tự hỏi làm thế nào để phát triển danh mục bất động sản của mình một cách hiệu quả về lâu dài. Nếu bạn đã rút đi bất cứ điều gì từ cuộc thảo luận này, thì đó là danh mục đầu tư không thể có được trong một sớm một chiều. Đúng hơn, nó là thứ được xây dựng một cách chiến lược theo thời gian.

Tận dụng danh mục đầu tư bất động sản của bạn

Một khía cạnh quan trọng của việc học cách phát triển danh mục đầu tư của bạn là học cách tận dụng nó để theo đuổi những triển vọng mới. Nói tóm lại, đòn bẩy có nghĩa là sử dụng một tài sản hoặc một nguồn lực để làm lợi thế cho bạn. Ví dụ: danh mục đầu tư của bạn, một tập hợp các tài sản, có thể được tận dụng để thiết lập uy tín của bạn khi cố gắng hoàn tất các giao dịch mới hoặc kiếm thêm tiền.

Giảm thiểu rủi ro bằng cách đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn

Một động lực khác để phát triển danh mục đầu tư của bạn là giảm thiểu rủi ro thông qua đa dạng hóa. Bất kể bạn chọn loại hoạt động đầu tư nào, luôn có một số mức độ rủi ro hiện hữu. Ví dụ, nếu bạn đầu tư vào thị trường chứng khoán và thị trường sụp đổ, bạn có thể thua lỗ trên khoản đầu tư đó. Mặc dù bất động sản được coi là một trong những hoạt động đầu tư ổn định hơn, nhưng không ai có thể tránh khỏi rủi ro. Bằng cách đầu tư vào các loại tài sản khác nhau, bạn tránh được việc “bỏ tất cả trứng vào một giỏ” nếu bất kỳ yếu tố bên ngoài nào ảnh hưởng xấu đến danh mục đầu tư của bạn. Dưới đây là một số khoản đầu tư thay thế để giúp củng cố danh mục bất động sản của bạn:

Bất động sản thương mại : Bất động sản thương mại thường được coi là “bước tiếp theo” sau khi các nhà đầu tư hoàn thành một vài giao dịch mua bán nhà ở. Lý do cho điều này là vì bất động sản thương mại không chỉ dẫn đến tỷ suất lợi nhuận cao hơn, mà chúng còn là một cách tuyệt vời để đa dạng hóa. Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, không gian bán lẻ và thậm chí cả các tòa nhà công nghiệp.

Bất động sản đa gia đình: Đầu tư vào bất động sản đa gia đình là một cách tuyệt vời để tăng danh mục đầu tư bất động sản của bạn. Bằng cách khám phá các thị trường khác nhau và không gian dân cư lớn hơn, các nhà đầu tư có thể tự bảo vệ mình khỏi các yếu tố thị trường có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của những ngôi nhà dành cho một gia đình.

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs): REIT là một cách để các nhà đầu tư thu được lợi ích từ việc đầu tư bất động sản mà không cần thêm bất kỳ tài sản nào vào danh mục đầu tư của họ. Các ủy thác này đề cập đến các công ty mua bất động sản tạo thu nhập và trả cổ tức cho các nhà đầu tư trong công ty. Đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư muốn mở rộng phạm vi tiếp cận khi vẫn gắn bó với bất động sản.

Đất thô: Đất chưa phát triển là một chiến lược mới nổi của các nhà đầu tư bất động sản tốt nhất hiện nay. Các nhà đầu tư mua đất thô có thể chia lô để bán lại, cho người thuê lại, phát triển xây dựng mới, thậm chí giữ lại khi đất tăng giá. Đất thô có thể được sử dụng để đa dạng hóa vì nó mang lại cho các nhà đầu tư cơ hội chuyển bánh răng sang một chiến lược rút lui mới (và trong nhiều trường hợp, một thị trường mới).

Những sai lầm đắt giá cần tránh

Một phần của việc phát triển hiệu quả danh mục đầu tư bất động sản của bạn là biết những sai lầm nào cần tránh – những sai lầm tốn kém đến mức có thể làm giảm danh mục đầu tư của bạn. Một số sai lầm trong số này bao gồm việc bỏ qua việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn, bỏ qua sự thẩm định của bạn, đánh giá thấp chi phí hoặc không nhận ra khi nào nên làm việc với một chuyên gia. Nhận toàn bộ cuộc thảo luận ở đây.

Biên soạn tài sản của bạn bằng danh mục đầu tư bất động sản

Việc tạo ra một doanh nghiệp bất động sản thành công thường phụ thuộc vào khả năng của một doanh nhân trong việc thiết kế và thực hiện các hệ thống hiệu quả để đạt được hiệu quả kinh tế theo quy mô. Khái niệm này có thể và cũng nên được áp dụng khi phát triển danh mục đầu tư bất động sản để một khi bạn khởi động và trau dồi nó, nó sẽ bắt đầu hiệu quả với bạn. Ngoài ra, học cách tạo mẫu danh mục đầu tư bất động sản hoàn hảo có thể là một cách tuyệt vời để thay mặt bạn giới thiệu công việc, điều này có thể giúp thu hút các cơ hội mới, ngay cả khi bạn đang ngủ.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản của bạn với một số loại hình đầu tư khác nhau. Thông thường thị trường luôn biến động, điều này có thể gây nguy hiểm nếu bạn chỉ đầu tư vào một loại hình bất động sản. Với danh mục đầu tư bất động sản đa dạng, bạn có thể tin tưởng vào nhiều hơn một trong những bất động sản đầu tư cao của mình nếu thị trường giảm. Bạn có thể đầu tư vào các địa điểm khác nhau, các loại tài sản khác nhau hoặc REIT.

Sử dụng phân tích bất động sản

Phân tích bất động sản đề cập đến các phép tính phân tích hiệu suất của các cơ hội đầu tư khác nhau. Phân tích là một thành phần quan trọng của bất kỳ danh mục đầu tư bất động sản nào vì chúng là một công cụ có thể đo lường có thể theo dõi sự thành công của các khoản đầu tư khác nhau. Một số phân tích phổ biến bao gồm tỷ lệ giới hạn, dòng tiền, tỷ lệ hoàn vốn, giá trị sau khi sửa chữa và thậm chí cả lịch trình hoàn trả khoản vay. Nhiều nhà đầu tư dựa vào máy tính bất động sản để nhanh chóng xác định những con số này khi đánh giá một bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, điều cần thiết là phải thực hiện những tính toán này xa hơn bằng cách ghi lại chúng cùng với danh mục bất động sản của bạn.

Phân tích bất động sản hữu ích vì nhiều lý do. Những người cho vay tiềm năng không chỉ thỉnh thoảng yêu cầu những con số này mà còn có thể được sử dụng để nhanh chóng đánh giá xem một bất động sản mới có đáng để theo đuổi hay không. Một hệ thống tốt là tạo một bảng tính mà bạn có thể dễ dàng xem lại và viết những con số này khi bạn phân tích các thuộc tính khác nhau. Bạn thậm chí có thể bao gồm các số liệu cụ thể cho các khoản đầu tư mà bạn không đạt được, vì những số liệu này có thể hữu ích khi phân tích các tài sản có thể so sánh. Điều quan trọng là tìm một hệ thống mà bạn dễ dàng điều hướng. Theo dõi phân tích cách đầu tư bất động sản là một trong những cách tốt nhất để theo dõi và cải thiện danh mục đầu tư của bạn.

Xây dựng một đội

Khi bạn xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của mình, có thể sẽ đến lúc khối lượng công việc quá nhiều không thể quản lý một mình. Đây là cơ hội tuyệt vời để bắt đầu xây dựng đội ngũ bất động sản mà bạn có thể tin tưởng. Nhiều nhà đầu tư do dự khi đưa người mới vào kinh doanh, nhưng nó có thể giúp bạn về lâu dài. Hãy dành thời gian tìm kiếm những cá nhân phù hợp với sứ mệnh và mục tiêu của bạn, đồng thời bắt đầu từ từ khi giao phó trách nhiệm.

Nhiều nhà đầu tư chọn bắt đầu bằng cách thuê một trợ lý ảo. Đây là một cơ hội tuyệt vời để thuê ngoài các nhiệm vụ nhỏ cần thời gian, chẳng hạn như quản lý trang web hoặc theo dõi kết quả của một chiến dịch tiếp thị. Một cơ hội khác để xây dựng đội ngũ của bạn là thuê một kế toán. Họ sẽ có thể quản lý thuế và tài chính của bạn khi doanh nghiệp của bạn phát triển. Điều này có thể giúp ích rất nhiều cho việc giữ gìn sách của bạn ngăn nắp và đảm bảo không có gì lọt qua kẽ hở khi mùa thuế đến. Hãy xem xét các nhiệm vụ bạn gặp khó khăn nhất trong kinh doanh đầu tư bất động sản của mình và bắt đầu từ đó khi xây dựng đội ngũ bất động sản.