Khi bạn nghĩ về đầu tư bất động sản, điều đầu tiên có lẽ bạn nghĩ đến là ngôi nhà của bạn. Tất nhiên, các nhà đầu tư bất động sản có rất nhiều lựa chọn khác khi lựa chọn đầu tư và chúng không phải là tất cả các tài sản vật chất.
Bất động sản đã trở thành một phương tiện đầu tư phổ biến trong hơn 50 năm qua. Dưới đây là một số lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư cá nhân, cùng với những lý do nên đầu tư.
Table of Contents
Cho thuê
Nếu bạn đầu tư vào bất động sản cho thuê, bạn trở thành chủ nhà – vì vậy bạn cần phải cân nhắc xem liệu bạn có cảm thấy thoải mái với vai trò đó hay không. Với tư cách là chủ nhà, bạn sẽ chịu trách nhiệm về những việc như trả tiền thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm , bảo trì tài sản, tìm người thuê và giải quyết mọi vấn đề.
Trừ khi bạn thuê một người quản lý bất động sản để xử lý các chi tiết, việc trở thành chủ nhà là một khoản đầu tư thẳng tay. Tùy thuộc vào tình hình của bạn, chăm sóc tài sản và người thuê nhà có thể là công việc 24/7 — và một công việc không phải lúc nào cũng dễ chịu. Tuy nhiên, nếu bạn lựa chọn tài sản và người thuê một cách cẩn thận, bạn có thể giảm thiểu rủi ro gặp phải các vấn đề lớn.
Một cách chủ nhà kiếm tiền là thu tiền thuê nhà. Bạn có thể tính bao nhiêu tiền thuê tùy thuộc vào nơi cho thuê. Tuy nhiên, có thể khó xác định mức giá thuê tốt nhất vì nếu bạn tính quá nhiều, bạn sẽ đuổi người thuê đi và nếu bạn tính quá ít, bạn sẽ để lại tiền trên bàn. Một chiến lược phổ biến là tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí cho đến khi khoản thế chấp đã được thanh toán, lúc đó phần lớn tiền thuê trở thành lợi nhuận.
Một cách chủ yếu khác mà chủ nhà kiếm tiền là thông qua sự đánh giá cao. Nếu tài sản của bạn tăng giá trị, bạn có thể bán nó để kiếm lời (khi thời điểm đến) hoặc vay dựa trên vốn chủ sở hữu để thực hiện khoản đầu tư tiếp theo. Mặc dù bất động sản có xu hướng tăng giá, nhưng không có gì đảm bảo.
Giá bất động sản
Bất động sản từ lâu đã được coi là một khoản đầu tư đúng đắn và có lý do chính đáng. Trước năm 2007, dữ liệu lịch sử về nhà ở cho thấy giá có thể tiếp tục tăng vô thời hạn. Với một vài trường hợp ngoại lệ, giá bán nhà trung bình ở Hoa Kỳ tăng mỗi năm từ năm 1963 đến năm 2007 – thời điểm bắt đầu cuộc Đại suy thoái.
Biểu đồ này từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis cho thấy giá bất động sản bán trung bình từ năm 1963 đến năm 2019 (dữ liệu gần đây nhất có sẵn).
Các khu vực được tô bóng bằng màu xám nhạt biểu thị sự suy thoái của Hoa Kỳ.
Tất nhiên, sự suy thoái đáng kể nhất của thị trường bất động sản trước đại dịch COVID-19 trùng với cuộc Đại suy thoái. Kết quả của cuộc khủng hoảng coronavirus vẫn chưa được nhìn thấy. Trong bối cảnh đóng cửa, xã hội xa cách và số lượng thất nghiệp đáng kinh ngạc, nhiều khả năng doanh số bán nhà sẽ giảm đáng kể. Mặc dù điều đó không nhất thiết có nghĩa là giá nhà sẽ theo đó, nhưng ít nhất nó sẽ thay đổi cách mọi người mua và bán bất động sản — ít nhất là trong ngắn hạn.
Tăng giá trị tài sản
Sửa chữa và cải tạo. Với cách tiếp cận này, bạn mua một tài sản mà bạn nghĩ sẽ tăng giá trị với một số sửa chữa và cải thiện nhất định. Lý tưởng nhất là bạn hoàn thành công việc càng nhanh càng tốt và sau đó bán với giá vượt quá tổng mức đầu tư của bạn (bao gồm cả việc cải tạo).
Giữ và bán lại. Kiểu lật này hoạt động khác. Thay vì mua một tài sản và sửa chữa nó, bạn mua trong một thị trường đang tăng nhanh chóng, giữ trong vài tháng và sau đó bán kiếm lời.
REITs
Một ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) được tạo ra khi một công ty (hoặc không tin tưởng) được thành lập để sử dụng tiền nhà đầu tư để mua, vận hành, và tài sản thu nhập sản xuất bán. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch lớn , giống như cổ phiếu và quỹ trao đổi (ETF).
Để đủ điều kiện là REIT, đơn vị phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế của mình dưới hình thức cổ tức cho các cổ đông. Bằng cách làm này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình, do đó ăn vào lợi nhuận mà công ty có thể phân phối cho các cổ đông của mình.
Giống như các cổ phiếu trả cổ tức thông thường, REITs thích hợp cho các nhà đầu tư muốn có thu nhập đều đặn, mặc dù chúng cũng mang lại cơ hội tăng giá. REITs đầu tư vào nhiều bất động sản khác nhau như trung tâm thương mại (khoảng một phần tư tổng số REIT chuyên về lĩnh vực này), cơ sở chăm sóc sức khỏe, thế chấp và cao ốc văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác, REITs có lợi ích là có tính thanh khoản cao .
Nhóm đầu tư bất động sản
Các nhóm đầu tư bất động sản (REIG) giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các bất động sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một bất động sản cho thuê nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.
Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là các căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó tham gia vào nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều căn không gian sống khép kín. Những công ty điều hành nhóm đầu tư quản lý tất cả các đơn vị và lo bảo trì, quảng cáo và tìm người thuê. Để đổi lấy sự quản lý này, công ty lấy phần trăm tiền thuê nhà hàng tháng.
Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư. Trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê do nhà đầu tư đứng tên và tất cả các đơn vị đều gộp chung một phần tiền thuê để đề phòng các vị trí trống không thường xuyên. Điều này có nghĩa là bạn sẽ nhận đủ để trả khoản thế chấp ngay cả khi căn hộ của bạn đang trống.
Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp. Về lý thuyết, đây là một cách an toàn để đầu tư bất động sản, nhưng các nhóm có thể tính loại phí cao ám ảnh ngành quỹ tương hỗ. Như với tất cả các khoản đầu tư, nghiên cứu là chìa khóa.
Công ty hợp danh hữu hạn bất động sản
Công ty hợp danh hữu hạn bất động sản (RELP) tương tự như một tập đoàn đầu tư mua bán bất động sản. Nó là một thực thể được hình thành để mua và nắm giữ một danh mục tài sản, hoặc đôi khi chỉ một tài sản. Tuy nhiên, RELP tồn tại trong một số năm hữu hạn.
Một nhà quản lý bất động sản hoặc công ty phát triển bất động sản có kinh nghiệm đóng vai trò là đối tác chung . Các nhà đầu tư bên ngoài sau đó được tìm cách cung cấp tài chính cho dự án bất động sản, để đổi lấy một phần sở hữu với tư cách là các đối tác hữu hạn . Các đối tác có thể nhận được các khoản phân phối định kỳ từ thu nhập do các tài sản của RELP tạo ra, nhưng khoản hoàn trả thực sự sẽ đến khi tài sản được bán — một cách may mắn, với một khoản lợi nhuận khá lớn — và RELP sẽ tan đàn xẻ nghé.
Quỹ tương hỗ bất động sản
Các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào REIT và các công ty điều hành bất động sản. Họ cung cấp khả năng tiếp cận đa dạng với bất động sản với số vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư sự lựa chọn tài sản rộng hơn nhiều so với mức có thể đạt được thông qua việc mua REIT riêng lẻ.
Giống như REIT, các quỹ này khá thanh khoản. Một lợi thế đáng kể khác đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi quỹ. Điều này có thể bao gồm thông tin chi tiết về tài sản mua được và quan điểm của ban quản lý về khả năng tồn tại và hiệu suất của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và như một loại tài sản. Các nhà đầu tư đầu cơ hơn có thể đầu tư vào một nhóm quỹ tương hỗ bất động sản, theo chiến thuật định giá quá cao một số loại bất động sản hoặc khu vực nhất định để tối đa hóa lợi nhuận.
Tại sao nên đầu tư vào bất động sản?
Bất động sản có thể nâng cao hồ sơ rủi ro và lợi nhuận trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro. Nhìn chung, thị trường bất động sản là một trong những thị trường ít biến động, đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu.
Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với các nguồn thu nhập truyền thống hơn. Loại tài sản này thường giao dịch với mức lãi suất cao hơn đối với Kho bạc Hoa Kỳ và đặc biệt hấp dẫn trong một môi trường mà lãi suất Kho bạc thấp.
Đa dạng hóa và Bảo vệ
Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mối tương quan thấp và trong một số trường hợp là tiêu cực với các loại tài sản chính khác – nghĩa là khi cổ phiếu giảm giá, bất động sản thường tăng giá. Điều này có nghĩa là việc bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư có thể làm giảm sự biến động của nó và mang lại lợi nhuận cao hơn trên một đơn vị rủi ro. Đầu tư vào bất động sản càng trực tiếp thì càng có hàng rào bảo vệ tốt hơn: Các phương tiện giao dịch công khai, ít trực tiếp hơn, chẳng hạn như REIT, sẽ phản ánh hoạt động tổng thể của thị trường chứng khoán.
Bởi vì nó được hỗ trợ một cách rõ ràng, bất động sản trực tiếp cũng ít gây ra xung đột giữa tác nhân gốc và mức độ mà lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào sự liêm chính và năng lực của người quản lý và khách nợ. Ngay cả những hình thức đầu tư gián tiếp cũng mang một số biện pháp bảo vệ. Ví dụ: REITs yêu cầu một tỷ lệ phần trăm lợi nhuận tối thiểu (90%) được trả dưới dạng cổ tức.
Bảo hiểm rủi ro lạm phát
Các lạm phát bảo hiểm rủi ro khả năng của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa sản phẩm quốc nội (GDP) tổng tăng trưởng và nhu cầu về bất động sản. Khi các nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn và điều này chuyển thành giá trị vốn cao hơn.
Do đó, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn, bỏ qua một số áp lực lạm phát đối với khách thuê và bằng cách kết hợp một số áp lực lạm phát, dưới hình thức tăng giá vốn .
Sức mạnh của đòn bẩy
Ngoại trừ REITs, đầu tư vào bất động sản mang lại cho nhà đầu tư một công cụ không có sẵn cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán: đòn bẩy . Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải thanh toán toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua — trừ khi bạn đang mua ký quỹ . Và ngay cả khi đó, tỷ lệ bạn có thể vay vẫn ít hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương thức tài trợ kỳ diệu đó là thế chấp.
Hầu hết các khoản thế chấp thông thường yêu cầu trả trước 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể tìm thấy một khoản thế chấp yêu cầu ít nhất là 5%. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu mà nó nắm giữ bằng cách chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị. Tất nhiên, quy mô thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số lượng quyền sở hữu thực sự mà bạn có đối với tài sản, nhưng bạn kiểm soát nó ngay khi các giấy tờ được ký kết.
Đây là những gì khuyến khích các chân chèo bất động sản cũng như chủ nhà. Họ có thể thế chấp căn nhà thứ hai và thanh toán hai hoặc ba tài sản khác. Cho dù họ cho thuê những tài sản này để người thuê trả tiền thế chấp, hay họ chờ cơ hội bán kiếm lời, họ kiểm soát những tài sản này, mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.
Điểm mấu chốt
Bất động sản có thể là một khoản đầu tư đúng đắn và có tiềm năng mang lại thu nhập ổn định và xây dựng sự giàu có. Tuy nhiên, một nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản là tính kém thanh khoản : khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và tiền mặt thành tài sản.
Không giống như giao dịch cổ phiếu hoặc trái phiếu, có thể hoàn thành trong vài giây, giao dịch kinh doanh bất động sản có thể mất hàng tháng để kết thúc. Ngay cả khi có sự trợ giúp của người môi giới, chỉ cần tìm được đối tác phù hợp có thể mất vài tuần làm việc.
Tất nhiên, REITs và quỹ tương hỗ bất động sản mang lại tính thanh khoản và định giá thị trường tốt hơn. Nhưng chúng phải trả giá bằng sự biến động cao hơn và lợi ích đa dạng hóa thấp hơn, vì chúng có mối tương quan cao hơn nhiều với thị trường chứng khoán nói chung so với đầu tư bất động sản trực tiếp.
Như với bất kỳ khoản đầu tư nào, hãy giữ cho kỳ vọng của bạn thực tế, đồng thời đảm bảo làm bài tập và nghiên cứu trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.
