Bất động sản thường được coi là hàng rào chống lạm phát. Nhưng điều đó có thực sự đúng không, và nếu đúng như vậy, thì “phòng hộ chống lạm phát” thực sự có nghĩa là gì?
Để giúp trả lời những câu hỏi đó, trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét cách thức và lý do lạm phát xảy ra, và điều gì xảy ra với bất động sản trong thời kỳ lạm phát.
Những điều quan trọng
- Lạm phát là sự gia tăng giá cả trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như giá nhà hoặc giá thuê nhà tăng.
- Các nguyên nhân phổ biến của lạm phát bao gồm cung tiền dư thừa, cú sốc cung và cầu, và kỳ vọng chung rằng giá cả sẽ tăng.
- Các nhà đầu tư sử dụng bất động sản như một hàng rào chống lạm phát bằng cách tận dụng lãi suất thế chấp rẻ, chuyển chi phí gia tăng cho những người thuê có giá thuê cao hơn và hưởng lợi từ giá trị nhà tăng trong dài hạn.
Table of Contents
Lạm phát nghĩa là gì?
Lạm phát là tốc độ tăng giá của một tập hợp hàng hóa hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định, thường là một năm. Theo Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ , mức thay đổi trong 12 tháng đối với các danh mục giá tiêu dùng được chọn đã tăng 6,2% tính đến tháng 10 năm 2021, cao hơn gấp đôi so với mục tiêu lạm phát công khai của Fed là 2%.
Một cách nghĩ khác về lạm phát là sức mua của mỗi đô la bị giảm vì giá cả đang tăng lên.
Theo báo cáo của Cục Dự trữ Liên bang, kể từ năm 1913, sức mua trung bình của đồng đô la tiêu dùng ở các thành phố của Hoa Kỳ đã giảm khoảng 96,5%. Nói cách khác, 1 đô la hơn 100 năm trước chỉ đáng giá 3 ½ xu ngày nay.
Thực tế là một đô la mua ít hơn khi thời gian trôi qua là một lý do tại sao nó tốn nhiều tiền hơn để đổ xăng, mua một lít sữa, thuê nhà hoặc mua bất động sản cho thuê của một gia đình so với thậm chí vài năm ngắn ngủi. trước kia.
Nguyên nhân phổ biến của lạm phát
Không có gì bí mật khi gần như mọi thứ đều trở nên đắt hơn, nhưng đâu là nguyên nhân gây ra lạm phát? Một báo cáo gần đây của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) liệt kê một số yếu tố tạo ra lạm phát:
Chính sách tiền tệ lỏng lẻo – còn được gọi là in tiền – làm tăng cung tiền, do đó làm cho mỗi đơn vị tiền tệ giảm giá trị. Ví dụ, khoản hỗ trợ 5 nghìn tỷ đô la trong thời kỳ đại dịch cao hơn gấp 3 lần khoản viện trợ được phê duyệt trong cuộc Khủng hoảng Tài chính Toàn cầu 2008-2009.
Các cú sốc cung do thiên tai hoặc ngừng hoạt động kinh doanh cũng có tính chất lạm phát, bởi vì giá cả tăng lên khi có nhiều cầu về một mặt hàng hơn là cung.
Các cú sốc về nhu cầu là một nguyên nhân khác của lạm phát, chẳng hạn như khi thị trường chứng khoán tăng do lãi suất giảm hoặc các nhà đầu tư bỏ giá nhau để mua nhà cho một gia đình thuê (SFR) để đạt được lợi nhuận tiềm năng mà bất động sản đó tạo ra.
Theo IMF, kỳ vọng giá tăng cũng có thể trở thành hiện thực, bởi vì khi mọi người hoặc doanh nghiệp kỳ vọng giá tăng, những kỳ vọng này được xây dựng thành các điều chỉnh giá như đàm phán tiền lương hoặc tăng giá thuê.
Lạm phát ảnh hưởng đến bất động sản như thế nào
Theo Zillow , trong vòng chưa đầy 10 năm, giá trị của một ngôi nhà dành cho một gia đình giá trung bình điển hình ở Mỹ đã tăng hơn 90% . Trong tương lai, công ty dự báo giá nhà sẽ tăng 13,6% trong năm tới.
Có một số lý do khiến giá bất động sản tăng trong thời kỳ lạm phát.
Tài sản tạo thu nhập
Một lý do khiến giá bất động sản tăng trong thời kỳ lạm phát là do các nhà đầu tư tìm kiếm các tài sản tạo ra lợi suất cao hơn và cao hơn tỷ lệ lạm phát.
Thu nhập cho thuê thu được từ người thuê được sử dụng để thanh toán chi phí hoạt động, thuế tài sản và thế chấp. Bất kỳ khoản tiền nào còn lại vào cuối mỗi kỳ là lợi tức đầu tư, được biểu thị bằng tỷ lệ vốn hóa (giới hạn). Tỷ lệ giới hạn được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng của bất động sản hoặc NOI cho giá mua bất động sản.
Ví dụ: cho thuê một gia đình (SFR) hiện có tỷ lệ giới hạn trung bình là 5,8% theo Arbor Research , trong khi một số nhà cho thuê được niêm yết để bán trên Roofstock Marketplace có tỷ lệ giới hạn dự kiến từ 7% trở lên.
Để so sánh, lãi suất trần đối với bất động sản đa gia đình là khoảng 5%, lợi tức trái phiếu kho bạc 10 năm là khoảng 1,5%, trong khi tài khoản tiết kiệm có lợi suất cao có lãi suất phần trăm hàng năm là 0,60% hoặc thấp hơn.
Số lượng bất động sản có hạn
Một lý do thứ hai khiến giá bất động sản có xu hướng tăng theo lạm phát là do có một lượng tài sản hạn chế so với tiền tệ fiat. Khi cung tiền tăng lên do lượng tiền in ra nhiều hơn, giá bất động sản sẽ tăng.
Để minh họa bằng một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một nền kinh tế giả định có tổng số tiền là 1 triệu đô la và có 100 ngôi nhà không có hàng hóa hoặc dịch vụ nào khác. Mỗi ngôi nhà sẽ trị giá 10.000 đô la, giả sử rằng mỗi tài sản là giống hệt nhau.
Bây giờ, hãy tưởng tượng rằng ngân hàng trung ương địa phương đã in thêm 1 triệu đô la qua đêm. Bây giờ sẽ có tổng cộng 2 triệu đô la trong nền kinh tế và mỗi ngôi nhà sẽ trị giá 20.000 đô la. Như IMF đã giải thích, việc in tiền là một trong những yếu tố tạo ra lạm phát, và cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.
Chi phí xây dựng nhà ở tăng
Lạm phát cũng khiến chi phí xây nhà tăng lên, do tiền lương tăng và chi phí vật liệu, vật tư, đất đai đắt đỏ hơn. Đổi lại, những người xây nhà chuyển chi phí xây dựng một ngôi nhà mới cho người mua nhà và các nhà đầu tư bất động sản, đây là một lý do khác khiến giá bất động sản tăng lên.
Theo báo cáo của Hiệp hội các nhà xây dựng quốc gia ( NAHB ) gần đây, giá vật liệu xây dựng tổng thể đã tăng hơn 19% trong 12 tháng qua và 13% tính đến thời điểm hiện tại. Vật liệu xây dựng nhà bao gồm các hạng mục như gỗ xẻ, tấm thạch cao dùng để hoàn thiện tường và trần nhà, bê tông trộn sẵn.
Cách các nhà đầu tư sử dụng bất động sản như một biện pháp phòng ngừa lạm phát
Trong thời kỳ lạm phát, giá của hầu hết mọi thứ đều tăng, bao gồm cả chi phí nhà ở và giá thuê nhà, và đôi khi cả lãi suất thế chấp. Có 3 cách chính để các nhà đầu tư phòng ngừa lạm phát và giá cả tăng cao với bất động sản.
Tận dụng tiền giá rẻ: Lãi suất thế chấp đang ở mức thấp trong lịch sử, hiện trung bình là 3,07% đối với khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm, theo Freddie Mac (tính đến tháng 10 năm 2021). Lãi suất thấp tạo cơ hội cho nhà đầu tư tận dụng nguồn tiền rẻ ngay hôm nay để tránh phải trả lãi suất cao hơn trong tương lai.
Lạm phát xuất khẩu cho người thuê: Việc sở hữu một bất động sản cho thuê của một gia đình có thể mang lại cho nhà đầu tư cơ hội chuyển chi phí tăng cho người thuê dưới dạng tiền thuê hàng tháng cao hơn. Theo Báo cáo xu hướng đầu tư cho thuê cho một gia đình gần đây nhất từ Arbor ghi nhận, tốc độ tăng giá thuê phòng trống cho thuê đã tăng 12,7% so với cùng kỳ năm trước, so với tỷ lệ lạm phát được báo cáo hiện tại là 5,4%. Kể từ tháng 5 năm 2020, tăng trưởng tiền thuê hàng năm đã đạt trung bình 8,1% cho các căn hộ gia đình đơn lẻ so với mức tăng trưởng tiền thuê trung bình trong lịch sử là 3,3%. Nói cách khác, mức tăng giá thuê nhà gần đây cao hơn mức lạm phát từ 2,7% đến 7,3%.
Hưởng lợi từ việc tăng giá trị tài sản: Giá nhà ở trong lịch sử tăng theo thời gian, đó là một lý do khác khiến các nhà đầu tư sử dụng bất động sản như một hàng rào chống lại lạm phát. Theo Cục Dự trữ Liên bang , giá bán nhà trung bình được bán cho Mỹ đã tăng 345% kể từ quý 3 năm 1990 và gần 20% kể từ quý 3 năm 2020.
Điều gì xảy ra nếu lãi suất tăng?
Khi lạm phát tăng, lãi suất cũng có xu hướng tăng, bởi vì các ngân hàng trung ương thường tăng lãi suất ngắn hạn trong nỗ lực “chống lạm phát”.
Ví dụ, giai đoạn lạm phát kéo dài gần đây nhất là từ tháng 4 năm 1989 đến tháng 5 năm 1991 trước Chiến tranh vùng Vịnh lần thứ nhất. Theo một bài đăng trên blog của Nhà Trắng , giá dầu tăng nhanh và sự bất ổn kinh tế dẫn đến lạm phát cao .
Trong cùng khoảng thời gian đó, Freddie Mac báo cáo rằng lãi suất thế chấp dao động trong khoảng 11,05% đến 9,47%.
Khi lãi suất thế chấp tăng, tiền đi vay trở nên đắt hơn, điều này có thể dẫn đến việc tài trợ cho người mua ít hơn, thực hiện các khoản trả trước lớn hơn để giúp giảm số tiền thế chấp hàng tháng, hoặc hoàn toàn không mua được nhà.
Trong khoảng thời gian từ tháng 4 năm 1989 đến tháng 5 năm 1991, giá bán trung bình của những ngôi nhà được bán vẫn giữ nguyên, dựa trên dữ liệu từ Cục Dự trữ Liên bang.
Giá bất động sản có xu hướng tăng trong thời kỳ lạm phát do giá cả tăng và cung tiền dư thừa. Để giúp bù đắp sự mất sức mua của đồng đô la, một số nhà đầu tư sử dụng bất động sản như một biện pháp phòng ngừa lạm phát để tạo ra lợi tức cao hơn tỷ lệ lạm phát bằng cách khóa lãi suất thế chấp dài hạn thấp, xuất khẩu lạm phát cho người thuê nhà bằng cách tăng giá thuê và thu lợi nhuận. từ khả năng tăng giá nhà trong dài hạn.
