Các yếu tố quan trọng nhất để đầu tư bất động sản

Điều quan trọng nhất để tìm kiếm trong bất động sản là gì? Mặc dù vị trí luôn là yếu tố quan trọng cần cân nhắc, nhưng có rất nhiều yếu tố khác giúp xác định xem khoản đầu tư có phù hợp với bạn hay không. Dưới đây là một số điều quan trọng nhất cần xem xét nếu bạn có kế hoạch đầu tư vào thị trường bất động sản . 

Vị trí tài sản

Câu châm ngôn “vị trí, vị trí, vị trí” vẫn là vua và tiếp tục là yếu tố quan trọng để  đầu tư bất động sản. Vị trí gần các tiện ích , không gian xanh, tầm nhìn đẹp và yếu tố hiện trạng của khu vực lân cận nổi bật trong việc định giá bất động sản nhà ở. Sự gần gũi với chợ, kho hàng, đầu mối giao thông, xa lộ và các khu vực được miễn thuế đóng một vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản thương mại .

Chìa khóa khi xem xét vị trí bất động sản là quan điểm trung và dài hạn về cách khu vực dự kiến ​​phát triển trong thời gian đầu tư. Ví dụ, khu đất trống yên bình ngày nay ở phía sau một tòa nhà dân cư một ngày nào đó có thể trở thành một cơ sở sản xuất ồn ào, làm giảm giá trị của nó. Xem xét kỹ lưỡng quyền sở hữu và mục đích sử dụng của các khu vực trước mắt mà bạn định đầu tư.

Một cách để thu thập thông tin về triển vọng của khu vực lân cận của bất động sản mà bạn đang xem xét là liên hệ với tòa thị chính hoặc các cơ quan công quyền khác phụ trách quy hoạch phân khu và đô thị. Điều này sẽ cho phép bạn tiếp cận với quy hoạch khu vực dài hạn và xác định mức độ thuận lợi hoặc không thuận lợi đối với kế hoạch của bạn đối với tài sản.

Định giá tài sản

Định giá bất động sản rất quan trọng đối với việc cung cấp tài chính trong quá trình mua, giá niêm yết, phân tích đầu tư , bảo hiểm và thuế — tất cả đều phụ thuộc vào định giá bất động sản .

Các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng bao gồm:

Phương pháp so sánh bán hàng: doanh số bán so sánh gần đây của các bất động sản có đặc điểm tương tự — phổ biến nhất và phù hợp cho cả bất động sản mới và cũ

Phương pháp tiếp cận chi phí : giá đất và công trình, trừ đi khấu hao – thích hợp cho việc xây dựng mới

Phương pháp tiếp cận thu nhập : dựa trên dòng tiền dự kiến ​​vào — thích hợp cho việc cho thuê

Mục đích đầu tư và chân trời đầu tư

Do tính thanh khoản thấp và khoản đầu tư có giá trị cao vào bất động sản, việc thiếu rõ ràng về mục đích có thể dẫn đến những kết quả không mong muốn, bao gồm cả khó khăn tài chính – đặc biệt nếu khoản đầu tư được thế chấp.

Xác định danh mục rộng nào sau đây phù hợp với mục đích của bạn và sau đó lập kế hoạch cho phù hợp:

Mua và tự sử dụng. Tại đây, bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuê và có được lợi ích của việc tự sử dụng, đồng thời nhận được sự đánh giá cao về giá trị.

Mua và cho thuê. Điều này mang lại thu nhập thường xuyên và nâng cao giá trị lâu dài. Tuy nhiên, khí chất làm chủ nhà là cần thiết để xử lý các tranh chấp có thể xảy ra và các vấn đề pháp lý, quản lý người thuê nhà, công việc sửa chữa, v.v.

Mua và bán (ngắn hạn). Điều này thường mang lại lợi nhuận nhanh chóng, từ nhỏ đến trung bình – bất động sản điển hình đang được xây dựng và bán với lợi nhuận sau khi hoàn thành.

Mua và bán (dài hạn). Điều này thường tập trung vào việc tăng giá trị nội tại lớn trong một thời gian dài. Điều này cung cấp các lựa chọn thay thế để khen ngợi các mục tiêu dài hạn, chẳng hạn như nghỉ hưu .

Dòng Tiền Dự kiến ​​và Cơ hội Lợi nhuận

Dòng tiền liên quan đến số tiền còn lại sau các khoản chi phí. Dòng tiền dương là chìa khóa cho tỷ suất sinh lợi tốt trên bất động sản đầu tư.

Xây dựng dự báo cho các phương thức lợi nhuận và chi phí sau:

• Dòng tiền kỳ vọng từ thu nhập cho thuê ( lạm phát có lợi cho chủ nhà đối với thu nhập cho thuê)
• Giá trị nội tại dự kiến ​​tăng do giá tăng trong dài hạn.
• Lợi ích của khấu hao (và lợi ích về thuế hiện có)
• Phân tích chi phí-lợi ích của việc cải tạo trước khi bán để có giá tốt hơn
• Phân tích chi phí-lợi ích của các khoản vay thế chấp so với sự tăng giá trị

Hãy cẩn thận với đòn bẩy

Các khoản cho vay rất thuận tiện, nhưng chúng có thể phải trả một cái giá đắt. Bạn cam kết thu nhập trong tương lai của mình để có được tiện ích ngay hôm nay với chi phí lãi suất trải đều trong nhiều năm. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu cách xử lý các khoản vay có tính chất này và tránh mức nợ cao hoặc cái mà họ gọi là đòn bẩy quá mức. Ngay cả các chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng bị thách thức bởi đòn bẩy quá mức trong thời điểm điều kiện thị trường bất lợi và tình trạng thiếu thanh khoản với nghĩa vụ nợ cao có thể phá vỡ các dự án bất động sản.

Tùy thuộc vào thu nhập hiện tại và thu nhập dự kiến ​​trong tương lai của bạn, hãy xem xét những điều sau:

Quyết định loại thế chấp phù hợp nhất với tình huống của bạn — thế chấp lãi suất cố định, lãi suất có thể điều chỉnh (ARM), chỉ trả lãi, trả trước bằng không, v.v. Lưu ý rằng mỗi loại thế chấp có hồ sơ rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu từng cẩn thận. Ví dụ, ARM bao gồm lãi suất thế chấp có thể thay đổi bất kỳ lúc nào do các lực lượng thị trường vốn thúc đẩy và người đi vay phải chấp nhận bất kỳ thay đổi nào về tỷ lệ trong thời hạn cho vay.

Hãy lưu ý các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác mà người cho vay cầm cố.

Mua sắm xung quanh để tìm lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn.

Công trình mới so với Bất động sản hiện có

Việc xây dựng mới thường cung cấp giá cả hấp dẫn, tùy chọn để tùy chỉnh và các tiện nghi hiện đại. Rủi ro bao gồm sự chậm trễ, tăng chi phí và những điều chưa biết về một khu vực lân cận mới phát triển.

Các bất động sản hiện có mang lại sự thuận tiện, tiếp cận nhanh hơn, các cải tiến đã được thiết lập (tiện ích, cảnh quan, v.v.) và trong nhiều trường hợp, chi phí thấp hơn.

Dưới đây là một số điều chính cần tìm khi quyết định giữa một công trình xây dựng mới hay một bất động sản hiện có:

Xem xét các dự án trước đây và nghiên cứu danh tiếng của công ty xây dựng về các khoản đầu tư mới.

Xem xét các chứng từ tài sản , các cuộc điều tra gần đây và báo cáo thẩm định cho các tài sản hiện có.

Xem xét chi phí bảo trì hàng tháng, các khoản phí và thuế chưa trả. Những chi phí như vậy có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền của bạn.

Khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, hãy tìm hiểu xem tài sản đó được kiểm soát cho thuê, giá thuê ổn định hay thị trường tự do . Sắp hết hạn hợp đồng thuê nhà? Các lựa chọn gia hạn có thuận lợi cho người thuê không? Ai sở hữu đồ đạc?

Kiểm tra chất lượng các mặt hàng (đồ nội thất, đồ đạc và thiết bị) nếu những thứ này được đưa vào chương trình giảm giá.

Đầu tư gián tiếp vào bất động sản

Quản lý các đặc tính vật lý trong một thời gian dài không phải dành cho tất cả mọi người. Có các giải pháp thay thế cho phép bạn đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực bất động sản.

Xem xét các cách khác để đầu tư vào bất động sản:

• Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs)
• Cổ phiếu công ty bất động sản
• Các quỹ tương hỗ và ETF tập trung vào lĩnh vực bất động sản
• Trái phiếu thế chấp
• Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (MBS)

Điểm tín dụng của bạn

Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay thế chấp của bạn và nó ảnh hưởng đến các điều khoản mà người cho vay của bạn đưa ra. Nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn, bạn có thể nhận được các điều khoản tốt hơn — điều này có thể cộng thêm vào khoản tiết kiệm đáng kể theo thời gian.

Điểm số lớn hơn 800 được coi là xuất sắc và sẽ giúp bạn đủ điều kiện vay thế chấp tốt nhất. Nếu cần, hãy làm việc để cải thiện điểm tín dụng của bạn :

• Thanh toán hóa đơn đúng hạn — thiết lập thanh toán tự động hoặc lời nhắc
• Trả nợ
• Mục tiêu sử dụng tín dụng không quá 30%
• Không đóng các thẻ tín dụng không sử dụng — miễn là bạn không phải trả phí hàng năm
• Giới hạn yêu cầu tín dụng mới và yêu cầu “khó”
• Xem lại báo cáo tín dụng của bạn và tranh chấp những điểm không chính xác

Thị trường bất động sản tổng thể

Cũng như các loại hình đầu tư khác, việc mua thấp và bán cao là rất tốt. Thị trường bất động sản luôn biến động, và cần phải nhận thức được các xu hướng. Điều quan trọng là phải chú ý đến lãi suất thế chấp để bạn có thể giảm chi phí tài chính của mình, nếu có thể.

Luôn cập nhật các xu hướng và số liệu thống kê cho:

• Giá nhà và doanh số bán nhà (tổng thể và trên thị trường mong muốn của bạn)
• Công trình mới
• Kiểm kê tài sản
• Lãi suất thế chấp
• Hoạt động lật
• Tịch thu nhà

Điểm mấu chốt

Bất động sản có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn. Nhìn chung, bất động sản có mối tương quan thấp với các loại tài sản chính khác – vì vậy khi cổ phiếu giảm giá, bất động sản thường tăng giá. Một khoản đầu tư bất động sản cũng có thể mang lại dòng tiền ổn định, tăng giá đáng kể, lợi thế về thuế và lợi tức cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro, khiến nó trở thành một khoản đầu tư đúng đắn.

Tất nhiên, cũng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, điều quan trọng là phải xem xét các yếu tố nhất định, như những yếu tố được liệt kê ở đây, trước khi bạn đầu tư vào bất động sản — cho dù bạn chọn bất động sản vật chất, REIT hay thứ gì khác.