Cho dù bạn tò mò về tiềm năng đầu tư của bất động sản hay chỉ đơn giản là bạn chán ngấy những thông tin thương mại hứa hẹn những cách ít được biết đến để “kiếm lời từ tài sản của bạn”, thì thật ra, thật đáng để tìm hiểu cách bất động sản tạo ra sự giàu có.
Thay vì cung cấp các chiến lược mù mờ để đầu tư vào bất động sản hoặc sơ lược về quyền sở hữu nhà cho những người mua lần đầu , bài viết này sẽ tập trung vào cách kiếm tiền từ bất động sản. Nó sẽ bao gồm cả những phương pháp cơ bản đã không thay đổi trong nhiều thế kỷ, bất kể loại bóng bẩy nào mà các bậc thầy thời nay cố gắng đặt lên chúng, cũng như những cơ hội cụ thể đã xuất hiện tương đối gần đây.
Table of Contents
Lợi nhuận bất động sản từ việc gia tăng giá trị tài sản
Cách phổ biến nhất mà bất động sản mang lại lợi nhuận: Nó tăng giá – tức là nó tăng giá trị. Điều này đạt được theo nhiều cách khác nhau đối với các loại tài sản khác nhau, nhưng nó chỉ được thực hiện theo một cách: thông qua bán. Tuy nhiên, bạn có thể tăng lợi tức đầu tư vào bất động sản theo một số cách. Một cách — nếu bạn vay tiền để mua tài sản — là tái cấp vốn cho khoản vay với lãi suất thấp hơn. Điều này sẽ làm giảm cơ sở chi phí của bạn cho tài sản, do đó tăng số tiền bạn xóa khỏi nó.
Nguồn gốc rõ ràng nhất của sự đánh giá cao đối với đất chưa phát triển, tất nhiên là phát triển nó. Khi các thành phố mở rộng, đất đai bên ngoài giới hạn ngày càng trở nên có giá trị vì có tiềm năng được các nhà phát triển mua. Một khi các nhà phát triển xây dựng nhà ở hoặc các tòa nhà thương mại, nó sẽ nâng cao giá trị đó hơn nữa.
Sự đánh giá cao đối với đất đai cũng có thể đến từ việc khám phá ra các khoáng sản có giá trị hoặc các hàng hóa khác – miễn là người mua có quyền đối với chúng. Một ví dụ điển hình về điều này sẽ là dầu nổi bật, nhưng sự đánh giá cao cũng có thể đến từ các mỏ sỏi, cây cối và các tài nguyên thiên nhiên khác.
Khi xem xét các bất động sản nhà ở, vị trí thường là yếu tố lớn nhất để đánh giá. Khi khu vực lân cận xung quanh ngôi nhà phát triển, thêm các tuyến đường trung chuyển, trường học, trung tâm mua sắm, sân chơi, v.v., những thay đổi này khiến giá trị của ngôi nhà tăng lên. Tất nhiên, xu hướng này cũng có thể hoạt động ngược lại, với giá trị nhà giảm khi khu vực lân cận suy tàn.
Cải tiến nhà cũng có thể thúc đẩy sự đánh giá cao. Đặt thêm một phòng tắm, sưởi ấm nhà để xe và sửa sang lại nhà bếp với các thiết bị hiện đại chỉ là một số cách mà chủ sở hữu bất động sản có thể thử để tăng giá trị của một ngôi nhà.
Bất động sản thương mại tăng giá trị vì những lý do tương tự như đất thô và bất động sản nhà ở: vị trí, phát triển và cải thiện. Các bất động sản thương mại tốt nhất luôn có nhu cầu.
Vai trò của lạm phát đối với giá trị tài sản
Khi xem xét sự tăng giá, bạn phải tính đến tác động kinh tế của lạm phát . Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10% có nghĩa là đồng đô la của bạn chỉ có thể mua được khoảng 90% cùng loại hàng hóa vào năm sau, và điều đó bao gồm cả tài sản. Nếu một mảnh đất trị giá 100.000 đô la vào năm 1970 và nó nằm im lìm và không phát triển trong nhiều thập kỷ, thì ngày nay nó vẫn có giá trị gấp nhiều lần. Do lạm phát tăng cao trong suốt những năm 1970 và tốc độ ổn định kể từ đó, có thể sẽ mất hơn 700.000 đô la để mua mảnh đất đó vào năm 2021, giả sử 100.000 đô la là giá trị thị trường hợp lý vào thời điểm đó.
Do đó, lạm phát một mình có thể dẫn đến sự tăng giá bất động sản, nhưng đó là một chiến thắng nhỏ của Pyrrhic . Mặc dù bạn có thể nhận được gấp năm lần số tiền của mình do lạm phát khi bạn bán, nhưng nhiều hàng hóa khác cũng có giá cao gấp 5 lần khi mua, vì vậy sức mua trong môi trường hiện tại vẫn là một yếu tố.
Lợi nhuận bất động sản từ thu nhập
Cách lớn thứ hai bất động sản tạo ra sự giàu có là bằng cách cung cấp các khoản thu nhập thường xuyên . Được gọi chung là tiền cho thuê, thu nhập từ bất động sản có thể có nhiều dạng.
Thu nhập từ đất thô
Tùy thuộc vào quyền của bạn đối với đất, các công ty có thể trả tiền bản quyền cho bạn cho bất kỳ khám phá nào hoặc thanh toán thường xuyên cho bất kỳ cấu trúc nào họ thêm vào. Chúng bao gồm, chẳng hạn như kích máy bơm, đường ống dẫn, hố rải sỏi, đường vào và tháp di động. Đất thô cũng có thể được thuê để sản xuất, thường là sản xuất nông nghiệp, và những vùng đất có cây cối có thể có giá trị đối với gỗ có thể được khai thác định kỳ.
Thu nhập bất động sản nhà ở
Phần lớn thu nhập từ bất động sản nhà ở dưới dạng tiền thuê cơ bản. Người thuê nhà của bạn trả một số tiền cố định mỗi tháng — số tiền này sẽ tăng lên theo lạm phát và nhu cầu — và bạn trừ chi phí của mình ra khỏi đó, yêu cầu phần còn lại là thu nhập cho thuê. Một vị trí mong muốn là cực kỳ quan trọng để đảm bảo rằng bạn có thể thu hút khách thuê một cách dễ dàng.
Thu nhập bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại có thể tạo ra thu nhập từ các nguồn nói trên, trong đó tiền cho thuê cơ bản một lần nữa là phổ biến nhất, nhưng cũng có thể thêm một khoản nữa dưới dạng thu nhập quyền chọn . Nhiều người thuê thương mại sẽ trả phí cho các lựa chọn hợp đồng như quyền từ chối đầu tiên đối với văn phòng bên cạnh. Người thuê phải trả một khoản phí bảo hiểm để nắm giữ các quyền chọn này cho dù họ có thực hiện chúng hay không. Thu nhập quyền chọn đôi khi tồn tại đối với đất thô và thậm chí là tài sản thổ cư, nhưng chúng không phổ biến.
Bất động sản nhà ở: Đường dẫn đến lợi nhuận
Dưới đây là một cái nhìn sâu hơn về một số trong nhiều cách mà bạn có thể kiếm được thu nhập từ bất động sản nhà ở.
Mua và giữ
Đây là một trong những cách truyền thống để kiếm thu nhập từ bất động sản. Có một số cách để thực hiện điều này: Bạn có thể mua một ngôi nhà dành cho một gia đình và cho thuê nó; mua một ngôi nhà dành cho nhiều gia đình và sống trong một trong những căn trong khi thuê những căn khác — lý tưởng nhất là để trang trải khoản thế chấp và chi phí nhà ở của chính bạn; hoặc mua một ngôi nhà cho nhiều gia đình và thuê tất cả các căn hộ — có thể tự quản lý tài sản hoặc thuê một công ty quản lý để xử lý các đơn vị cho thuê, thu tiền thuê, giải quyết các sửa chữa cần thiết, v.v.
Lật
Các tay chèo bất động sản chuyên thêm các bản sửa chữa có lợi nhuận cao vào các ngôi nhà trong thời gian ngắn và sau đó bán chúng. Việc lật tung có thể sinh lợi nếu bạn biết cách tìm tài sản để sửa chữa, bạn có các kỹ năng cần thiết để tự mình cải tạo hoặc giám sát một đội thực hiện chúng và bạn có ý thức về chi phí cơ bản và giá trị tiềm năng của tài sản.
Airbnb và cho thuê kỳ nghỉ
Nhu cầu thuê nhà xa nhà đã tăng lên trong những năm gần đây do nhiều du khách ưa thích lựa chọn này hơn là ở trong khách sạn. Chủ nhà có thể kiếm thu nhập bằng cách cho thuê nhà hoặc thậm chí chỉ là một căn phòng trong thời gian ngắn, đặc biệt nếu bất động sản nằm trong khu vực là một địa điểm du lịch nổi tiếng. Không rõ khi nào thị trường đó sẽ quay trở lại. Nhưng nếu nó xuất hiện trở lại, hãy nhớ rằng cho thuê ngắn hạn được quy định và đôi khi thậm chí bị cấm ở một số thành phố nhất định. Kiểm tra các quy định của thành phố trước khi liệt kê bất động sản trên một trang web như Airbnb, VRBO hoặc HomeAway. Và cũng tính xem chi phí làm sạch sâu và vệ sinh giữa các khách sẽ tăng thêm.
Các nguồn thu nhập bất động sản thay thế
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) , chứng khoán có thế chấp (MBS) , tập đoàn đầu tư thế chấp (MIC) và nhóm đầu tư bất động sản (REIG) là những lựa chọn đầu tư thay thế trong lĩnh vực bất động sản. Chúng thường được coi là phương tiện tạo ra thu nhập từ bất động sản nhưng chúng có các quy trình khác nhau để làm như vậy và các quy trình nhập cảnh khác nhau.
REITs
Với REIT, chủ sở hữu của nhiều bất động sản thương mại bán cổ phần (thường được giao dịch công khai) cho các nhà đầu tư (thường là để tài trợ cho việc mua thêm bất động sản) và sau đó chuyển thu nhập cho thuê dưới hình thức phân phối. REIT là chủ nhà cho người thuê nhà (người trả tiền thuê nhà) nhưng chủ sở hữu REIT ghi nhận thu nhập sau khi chi phí vận hành các tòa nhà và REIT đã được trừ đi. Có một phương pháp đặc biệt để đánh giá REIT . 2
MBS, MIC và REIG
Đây thậm chí còn bị loại bỏ một bước nữa, vì họ đầu tư vào các khoản thế chấp tư nhân thay vì các tài sản cơ bản. MICs khác với MBS ở chỗ họ nắm giữ toàn bộ thế chấp và chuyển lãi từ các khoản thanh toán cho các nhà đầu tư, thay vì chứng khoán hóa các phần gốc và / hoặc lãi. 3 Tuy nhiên, cả hai đều không đầu tư nhiều vào bất động sản vì chúng là đầu tư nợ . 4 REIG thường là các khoản đầu tư tư nhân với cấu trúc độc đáo của riêng họ, cung cấp cho các nhà đầu tư các khoản đầu tư cổ phần hoặc dịch vụ hợp tác.
Một số lựa chọn thay thế bất động sản đáng tin cậy có sẵn để kiếm tiền trong lĩnh vực này nhưng chúng đi kèm với những cảnh báo và điểm đầu vào khác nhau.
Các cách khác để đầu tư vào bất động sản
Một lựa chọn là tùy chọn bất động sản nhà ở không chính thức , yêu cầu bạn phải trả một khoản phí hoặc phí bảo hiểm để có quyền mua một ngôi nhà trong một thời hạn nhất định với một mức giá đã thỏa thuận. Sau đó, bạn tìm các nhà đầu tư sẽ trả nhiều hơn giá tùy chọn của bạn cho tài sản. Trong trường hợp này, phí bảo hiểm bạn nhận được về cơ bản là phí của người tìm kiếm để kết hợp một người đang tìm kiếm khoản đầu tư với một người muốn bán — thực sự không khác gì hoa hồng của đại lý bất động sản . Mặc dù đây là thu nhập, nhưng nó không đến từ việc sở hữu (tức là giữ chứng thư) một mảnh bất động sản.
Các tùy chọn khác bao gồm:
Bán khống — điều này liên quan đến việc mua nhà từ người cho vay khi người thế chấp chậm thanh toán. Bán hàng ngắn hạn có thể là một đề xuất tốn thời gian và phức tạp.
Tùy chọn cho thuê — đây là những gì tên ngụ ý. Khi bạn cho thuê với quyền chọn mua trong thị trường bất động sản tăng giá, nơi giá đang tăng, bạn có thể hoàn tất giao dịch mua sau đó với mức giá thấp hơn, đặt trước hoặc kiếm lợi nhuận bằng cách bán quyền mua của mình.
Đảo lộn hợp đồng — thay vì lật nhà, kiểu lật kèo này liên quan đến việc chuyển giao quyền trong hợp đồng mua bán cho người mua khác. Nếu bạn có thể tìm thấy những người bán đau khổ và những người mua có động cơ và tập hợp họ lại với nhau, bạn có thể kiếm được lợi nhuận theo cách này.
Có một số chiến lược đã được chứng minh để kiếm tiền trong lĩnh vực mua bán bất động sản. Đánh giá cao, lạm phát và thu nhập xếp hạng cao trong danh sách nhưng một số khoản đầu tư bất động sản thay thế cũng tồn tại. Việc hiểu các khoản đầu tư, rủi ro và quá trình tổng thể có xứng đáng hay không là tùy thuộc vào bạn.
