Hầu hết các nhà phát triển bất động sản thành công đều tuân theo một quy trình với một số bước chung, từ giai đoạn trước khi mua và lên ý tưởng cho đến khi hoàn thành.
Mặc dù thứ tự của các bước này có thể khác nhau giữa các nhà phát triển, nhưng quá trình phát triển tài sản thường được chia thành các yếu tố sau:
- Ý tưởng ban đầu
- Tinh chỉnh ý tưởng đó
- Đánh giá mức độ khả thi của ý tưởng
- Đàm phán hợp đồng
- Hoàn thành hợp đồng
- Bắt đầu xây dựng
- Hoàn thành dự án
- Quản lý tài sản đó
Table of Contents
Bảy bước trong việc phát triển tài sản
Bắt đầu với lý do tại sao
Bắt đầu bằng cách giải thích lý do tại sao bạn muốn phát triển tài sản. Đó là để bán kiếm lợi nhuận một lần hay để phát triển bất động sản sẽ tạo ra lợi nhuận cho thuê và tăng trưởng vốn của bạn? Điều quan trọng là phải hiểu một số ưu và nhược điểm của việc phát triển tài sản trước khi bạn bắt đầu.
Một số ưu điểm là bạn có thể kiếm được rất nhiều tiền nếu mua đúng cách và tiết kiệm chi phí, thêm vào đó là bạn có thể thể hiện sự sáng tạo của riêng mình trên một bất động sản. Tuy nhiên, thị trường giảm giá, các quy định nghiêm ngặt và các chi phí không lường trước được là những rủi ro cần được xem xét. Một cân nhắc khác là quản lý dự án và tài sản tại chỗ tốn nhiều thời gian như thế nào.
Trước khi bạn mua
Trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm tài sản, hãy cân nhắc những điều sau:
Bạn sẽ mua tài sản của mình với tư cách nào? Nó sẽ nằm trong tư cách cá nhân của bạn, trong một doanh nghiệp, một quỹ tín thác, hay một liên doanh? Bạn nên để kế toán của bạn tham gia vào quyết định này.
Ngân sách của bạn là bao nhiêu? Đảm bảo phê duyệt trước cho ngân hàng của bạn để bạn biết tài chính của mình có thể trang trải những gì và có thể tự tin bắt đầu dự án khi biết rằng bạn có thể hoàn thành nó. Là một nhà phát triển kế hoạch kinh doanh bất động sản, bạn cũng nên biết các điều khoản tài chính sau:
Vốn chủ sở hữu – Đây là vốn sở hữu hoặc vốn vĩnh viễn, thường ở dạng cổ phần.
Nợ – Đây là vốn đi vay, thường dưới dạng các khoản vay hoặc trái phiếu.
Tài chính phát triển – Đây là khoản vay ngắn hạn thường dành cho các dự án phát triển bất động sản nhà ở dựa trên giá trị của tài sản sau khi phát triển – hoặc giá trị phát triển gộp – và được hoàn trả theo từng giai đoạn.
Các khoản vay bắc cầu – Khoản vay bắc cầu là một khoản vay ngắn hạn được hỗ trợ bằng tài sản để tài trợ cho bạn trong khi bạn chờ bán tài sản hoặc tái cấp vốn cho các khoản nợ dài hạn. Nó có thể được sử dụng từ một đến 18 tháng, với lãi suất hàng tháng thường được bao gồm trong khoản vay và khoản vay được thanh toán đầy đủ vào cuối kỳ hạn.
Ai hợp tác với bạn? Nếu bạn không thuê Người quản lý phát triển để làm việc này cho bạn, bạn sẽ cần một nhóm tư vấn để tư vấn cho bạn, chẳng hạn như cố vấn pháp lý, kiến trúc sư, nhà khảo sát, nhà quy hoạch thị trấn, kỹ sư và một đại lý bất động sản để ước tính về giá trị cuối cùng và mức độ sẵn sàng của thị trường cho dự án này.
Tìm đúng địa điểm phát triển phù hợp
Thành công tiềm năng của việc phát triển bất động sản của bạn tăng lên và phụ thuộc vào việc tìm được địa điểm phát triển phù hợp. Biết nơi để tìm, nói chuyện với ai về các địa điểm bất động sản và cách tìm các địa điểm ngoài thị trường là nền tảng của sự phát triển bất động sản. Theo thời gian, bạn sẽ xây dựng một mạng lưới liên hệ sẽ đảm bảo các trang web mới liên tục được đưa vào kênh tìm kiếm trang web của bạn. Dành thời gian ở đây; thành thạo các phương pháp tìm kiếm địa điểm phù hợp là một kỹ năng đáng học nếu bạn muốn trở thành một nhà phát triển kinh doanh bất động sản thành công.
Dưới đây là một số điều cần xem xét khi xem một trang web tiềm năng:
Những rủi ro tiềm ẩn là gì? Trước hết, hãy kiểm tra xem khu đất đã được quy hoạch để làm gì. Sau đó, kiểm tra các hạn chế và hạn chế tiềm ẩn khác có thể khiến dự án này không khả thi, chẳng hạn như thảm thực vật, đường viền của đất, khả năng tiếp cận với nước, hệ thống thoát nước và điện, các công trình đường bộ và bãi đậu xe. Sử dụng tư duy phản biện và tìm ra lý do để không mua để bạn có thể phát hiện ra bất kỳ dấu hiệu đỏ tiềm năng nào. Thực hiện càng nhiều nghiên cứu bạn có thể một cách độc lập, để bạn có những câu hỏi sâu sắc để hỏi người lập kế hoạch thành phố, kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng của bạn, v.v.
Lợi nhuận tiềm năng là gì? Cách tốt nhất để biết liệu trang web này có sinh lời hay không là trước tiên xác định chi phí xây dựng tiềm năng. Người lập kế hoạch thành phố, kỹ sư xây dựng và các nhà tư vấn khác của bạn sẽ cung cấp cho bạn dấu hiệu về điều này. Sau đó, với giá bán mong muốn của bạn, hãy trừ đi lợi nhuận dự định của bạn, sau đó trừ đi các chi phí đã biết và các khoản lặt vặt. Những gì còn lại là giá cao nhất bạn có thể trả cho bất động sản để nó trở thành một giao dịch mua có lãi.
Các điều khoản là gì? Thông minh về các điều khoản thương lượng để bán thường có thể khiến một giao dịch không có lãi. Nếu người bán chuẩn bị cho phép bạn thanh toán tài sản trong một thời gian dài, nhưng có quyền truy cập sớm, thì đó có thể là một giao dịch đầu tư bất động sản khả thi. Trên thực tế, bất kỳ điều khoản nào làm giảm chi phí nắm giữ và loại bỏ rủi ro đều nên được xem xét. Yêu cầu kế toán và luật sư của bạn xem xét các điều khoản bán hàng để biết bất kỳ rào cản tiềm ẩn nào. Thảo luận về giao dịch với ngân hàng hoặc nhà môi giới của bạn để hiểu họ có thể có những điều kiện gì.
Mua tốt
Bây giờ bạn đã hiểu rủi ro và lợi nhuận tiềm năng của trang web, đã đến lúc kết thúc giao dịch. Nếu bạn mua trang web từ một đại lý bất động sản hoặc đấu giá, thì điều quan trọng là phải hiểu các điều kiện bán hàng mà họ đã đặt ra và cách đặt giá thầu chuyên nghiệp và đáng tin cậy để giúp bạn cạnh tranh.
Nếu bạn là nhà phát triển và bạn đang trực tiếp bảo vệ trang web, thì bạn có thể quản lý quy trình và tác động đáng kể đến điểm mấu chốt, bằng cách kiểm soát giao dịch bằng kỹ năng. Biết cách cấu trúc một thỏa thuận là rất quan trọng đối với một kết quả có lợi cho dự án, vì mỗi thỏa thuận sẽ được điều chỉnh để đáp ứng các yêu cầu riêng của dự án.
Thiết kế, lập kế hoạch và các quyền cần thiết
Nhà phát triển bất động sản thể hiện vai trò của khách hàng bằng cách điều phối quá trình thiết kế, lập kế hoạch và đảm bảo rằng tất cả các quyền được áp dụng.
Thiết kế – Thiết kế thông minh có thể tận dụng tối ưu từng cm của trang web để đạt được lợi nhuận tối đa.
Lập kế hoạch và điều phối – Bạn sẽ điều phối một nhóm với một số hoặc tất cả những người đóng vai trò sau, tùy thuộc vào chiến lược của bạn và yêu cầu của trang web.
Kỹ sư Xây dựng – thiết kế, xây dựng và bảo trì tất cả các dự án cơ sở hạ tầng.
Kỹ sư thủy lực – giải quyết các dự án quy mô lớn liên quan đến quản lý dòng chảy và lưu trữ nước.
Kỹ sư giao thông – lập kế hoạch thay đổi đường hoặc tín hiệu giao thông để phục vụ người lái xe ô tô tốt hơn và phản ánh những thay đổi trong mô hình giao thông.
Kỹ sư cơ khí – thiết kế, xây dựng, lắp đặt và bảo trì máy móc cơ khí và các bộ phận của nó.
Kiến trúc sư – lập kế hoạch và tạo bản thiết kế bố trí của tòa nhà
Nhà thiết kế cảnh quan – thiết kế không gian ngoài trời chức năng và hấp dẫn.
Nhân viên khảo sát số lượng – quản lý tất cả các chi phí liên quan đến dự án tòa nhà.
Builder – giám sát quá trình xây dựng và điều phối các loại xây dựng khác nhau có liên quan.
Người khảo sát – cập nhật các đường ranh giới và chuẩn bị địa điểm để xây dựng nhằm ngăn ngừa các tranh chấp pháp lý tiềm ẩn.
Quyền – Hãy ghi nhớ các tiến trình phê duyệt bắt buộc, tùy thuộc vào trang web và yêu cầu cấp phép của tòa nhà. Dự phòng cho các khoảng thời gian chờ phê duyệt và ảnh hưởng đến chi phí nắm giữ của chúng. Người lập kế hoạch thành phố của bạn sẽ có vị trí tốt nhất để hướng dẫn bạn về tiến trình thời gian có thể cho dự án của bạn.
Bắt đầu xây dựng
Trong giai đoạn xây dựng, mục tiêu của nhà phát triển là sản xuất tòa nhà được thiết kế đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách. Điều này bao gồm toàn bộ việc xây dựng thực tế của tòa nhà, cộng với công việc chuẩn bị mặt bằng và quản lý tất cả các nguồn lực. Vì giai đoạn này có mức chi tiêu cao nhất so với tất cả các giai đoạn khác trong quá trình phát triển bất động sản, nên nó đòi hỏi sự chú ý nhiều nhất đến sự khác biệt về chi phí xây dựng, tài chính và thời gian của dự án để quản lý thành công dòng tiền và lợi nhuận của dự án.
Những điều cần lưu ý trong giai đoạn xây dựng:
Sự rõ ràng về Phạm vi công việc (SoW)
Khi trình bày chi tiết Phạm vi công việc (SoW) của bạn với người xây dựng của bạn, hãy nhớ làm rõ những gì họ hiểu về nó trước (để tránh nhầm lẫn), vì mỗi người xây dựng có quan điểm tham khảo riêng của họ. Những thứ cần bao gồm trong cuộc thảo luận này có thể là bao gồm nhà bếp và tủ, nền móng, hàng rào, chất lượng của đồ đạc và phụ kiện, v.v.
Các hạng mục chi phí tạm thời (PC) Chỉ định
ngân sách cho các hạng mục bên ngoài SoW, chẳng hạn như chi phí cho mỗi m2 gạch, sau đó yêu cầu các nhà xây dựng báo giá về những hạng mục này. Khi bạn đã chọn nhà xây dựng của mình, bạn có thể tự do chọn loại gạch cụ thể trong phạm vi của họ hoặc sử dụng nhà cung cấp của riêng bạn nằm trong ngân sách tạm thời đó.
Hợp đồng Thiết kế và Xây dựng (DnC)
DnC là một lựa chọn thay thế trong đó bạn giao toàn bộ trách nhiệm về các bản vẽ cấp kỹ thuật cho người xây dựng. Trong khi các hợp đồng này dễ quản lý hơn, các hợp đồng DnC loại bỏ khả năng hiển thị về chất lượng của công trình tổng thể.
Bán hay cho thuê?
Bây giờ tài sản của bạn đã được phát triển, bạn chỉ còn lại sự lựa chọn: bạn bán hay bạn cho thuê? Câu trả lời cho điều này dựa trên cách bạn muốn tạo ra lợi nhuận và không phải là thứ mà bạn quyết định khi kết thúc dự án, mà thường được chỉ định sớm trong kế hoạch kinh doanh của bạn.
Bán – Nếu bạn, giống như các nhà phát triển bất động sản truyền thống, muốn phát triển bất động sản để mua, xây dựng, sau đó bán lại, thì bạn biết phải làm gì tiếp theo. Nói chuyện với đại lý tiếp thị hoặc đại lý tài sản của bạn và đưa tài sản đó ra thị trường. Xem xét giai đoạn phát triển bất động sản mà bạn sẽ bán:
Bán trước – Bán trước thường là cách ngân hàng đảm bảo khoản vay của bạn sẽ được hoàn trả, tuy nhiên, bạn cũng có thể sử dụng nó như một cách để giảm thiểu rủi ro.
Sau khi bán hàng – Dễ bán hơn, vì người mua có thể nhìn thấy thành phẩm, đó cũng là thời điểm cao điểm nợ của dự án của bạn, vì vậy bất kỳ sự chậm trễ nào trong việc bán hàng đều có thể làm tăng lãi suất.
Tốt nhất cả hai – Hãy cân nhắc trang trải khoản nợ xây dựng và mua hàng của bạn bằng tiền bán hàng, trong khi sau khi bán hàng sẽ tạo ra lợi nhuận cho bạn.
Thuê – Cho thuê tòa nhà cho một chiến lược phát triển dài hạn hơn hoặc bán một địa điểm đã được bảo đảm quyền lập kế hoạch (lập kế hoạch đạt được) trước khi bạn xây dựng bất cứ thứ gì, là một kết luận khả thi cho việc phát triển bất động sản của bạn. Dưới đây là một số điều cần lưu ý khi quản lý tài sản cho thuê:
Thu nhập từ việc cho thuê – Lợi ích của việc cho thuê là thu nhập hàng tháng bạn sẽ được hưởng từ những người thuê nhà của mình.
Tăng trưởng vốn chủ sở hữu – Tài sản của bạn có thể tăng giá trị theo thời gian. Tiền thuê có thể bù đắp khoản đầu tư tài sản của bạn. Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu thuế đối với lãi vay thế chấp của bạn, ngoài các chi phí liên quan khác.
Rủi ro đối với người thuê – Ngay cả khi kiểm tra nghiêm ngặt, luôn có rủi ro mà người thuê nhà của bạn có thể là người trả tiền chậm, bảo trì cao hoặc làm mất giá trị tài sản của bạn.
Chi phí đang thực hiện – Thuế, phí, bảo trì và sửa chữa – chi phí hàng tháng luôn được tính vào tài khoản của bạn, bất kể tài sản của bạn có người thuê trả tiền hay không.
Rủi ro pháp lý – Luật pháp luôn có lợi cho người tiêu dùng, điều này có thể có nghĩa là rủi ro tiềm ẩn về sự phân chia pháp lý liên quan đến tài sản và người thuê.
Phát triển bất động sản có thể mang lại lợi nhuận, nhưng nó liên quan đến nhiều bộ phận chuyển động. Nó đòi hỏi kỹ năng điều hướng như một nhà phát triển bất động sản để giảm rủi ro của dự án và sinh lợi. Bạn có thể học một số kỹ năng này khi làm việc, nhưng bạn nên đầu tư vào việc học các chức năng chính như quản lý tài chính , tư duy chiến lược, kỹ năng đàm phán, kỹ năng thuyết trình và kinh tế để hiểu đầy đủ về bức tranh lớn hơn.
Có được sự hiểu biết về ngành bất động sản và phát triển khả năng xác định và tận dụng các cơ hội đầu tư.
