Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang là điểm hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản tại Việt Nam gặp rất nhiều thách thức đối với các nhà đầu tư nước ngoài, một phần do sự khác biệt trong hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản, thủ tục pháp lý liên quan đến phát triển dự án, và một phần do tập quán giao dịch, rào cản văn hóa và các yếu tố khác.
Vì khó có thể thảo luận hết tất cả các vấn đề liên quan đến vấn đề này trong không gian hạn chế này, bài viết sẽ tập trung vào một số cách thức phổ biến để một nhà đầu tư bất động sản nước ngoài tham gia vào thị trường phát triển bất động sản Việt Nam với những chia sẻ từ thực tế hàng ngày của tác giả.
Table of Contents
Tổng quan về tình hình phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam
Điều kiện cơ bản để phát triển dự án bất động sản là có quỹ đất để phát triển. Mặc dù Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước, nhưng trên thực tế, nhà đầu tư nước ngoài khó có thể được Chính phủ cấp đất cho mục đích phát triển dự án.
Ngoài ra, trước khi đi đến giai đoạn khai thác thương mại một dự án đầu tư bất động sản, chủ đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục hành chính mất thời gian và không quen thuộc như xin phê duyệt dự án về nguyên tắc, đền bù giải phóng mặt bằng, giao đất, Phê duyệt phương án thiết kế 1/ 500, phê duyệt nhà phát triển, phê duyệt thiết kế chi tiết, phê duyệt bản vẽ thi công, v.v.
Trước những khó khăn này, các nhà đầu tư nước ngoài có thể thấy khả thi hơn trong việc mua lại các dự án được cấp phép đầy đủ từ các nhà phát triển trong nước hoặc bằng cách nào đó hợp tác hoặc liên doanh với các đối tác trong nước để phát triển dự án. Sau đây là những cách thực tế để thực hiện các thương vụ mua lại như vậy.
Chuyển nhượng dự án
Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư bất động sản chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho nhà đầu tư khác.
Tuy nhiên, trên thực tế, do chuyển nhượng dự án cũng đồng nghĩa với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đó nên nhà đầu tư nước ngoài phải có doanh nghiệp tại Việt Nam mới được ký kết thỏa thuận chuyển nhượng dự án. Nói một cách đơn giản, nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam trước khi tiếp quản dự án.
Ngoài ra, bên chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện nhất định để chuyển nhượng dự án, ví dụ:
- Được chính quyền địa phương chấp thuận bằng văn bản (người đã phê duyệt dự án);
- Có được tất cả các phê duyệt để phát triển dự án (ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phê duyệt 1/500, bồi thường và giải phóng mặt bằng, phê duyệt nhà phát triển, v.v.); và
- Hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng gắn với dự án.
Trên thực tế, việc xác minh xem bên chuyển nhượng đã hoàn thành việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật gắn với dự án hay chưa là một quá trình mất nhiều thời gian và phức tạp, có sự tham gia của nhiều cơ quan chức năng.
Đối với bên nhận chuyển nhượng phải có giấy phép tham gia phát triển bất động sản và có đủ năng lực tài chính để phát triển dự án theo tiến độ và được phê duyệt.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC)
BCC có nghĩa là thỏa thuận giữa các nhà đầu tư để hợp tác kinh doanh trên cơ sở phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm mà không thành lập một tổ chức công ty mới.
Theo hướng này, ngay cả khi các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) cho nhà đầu tư nước ngoài để công nhận hợp pháp hoạt động đầu tư của nhà đầu tư vào Việt Nam, dự án vẫn sẽ được thực hiện với danh nghĩa đối tác trong nước.
Nói một cách đơn giản, đối tác địa phương vẫn là nhà phát triển và chủ sở hữu dự án. Các hoạt động kinh doanh sẽ được tiến hành dưới tên của nhà phát triển địa phương.
Các đối tác địa phương thích phương án này vì điều này sẽ không làm thay đổi tình trạng pháp lý của dự án và không cần sự chấp thuận của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, xét về lợi ích của đối tác, cách tiếp cận này có rủi ro vì đối tác nước ngoài chỉ có BCC làm cơ sở pháp lý cho khoản đầu tư của mình.
Mua lại bằng vốn chủ sở hữu hoặc chuyển nhượng cổ phần
Các nhà đầu tư nước ngoài cũng được phép liên doanh hoặc mua cổ phần hoặc vốn từ các doanh nghiệp trong nước theo Luật Đầu tư. Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài có thể góp thêm vốn vào một doanh nghiệp hiện có tại địa phương, hoặc mua cổ phần hoặc vốn do các chủ sở hữu trong doanh nghiệp địa phương đó nắm giữ để sở hữu một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp tại địa phương đó.
Theo quan điểm của người mua, cách tiếp cận này có thể rủi ro vì lo ngại về các khoản nợ hiện có hoặc tiềm ẩn của công ty mục tiêu. Tuy nhiên, trên thực tế, phương thức này thường được ưa chuộng hơn do tính đơn giản về thủ tục pháp lý so với phương thức chuyển nhượng dự án, đồng thời do các hạn chế pháp lý liên quan đến đầu tư nước ngoài vào phát triển bất động sản tại Việt Nam.
Ví dụ, một số chủ đầu tư trong nước có thể đã cạn kiệt tài chính trước khi hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý bắt buộc cho dự án, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài không thể đợi đến khi hoàn thành khi có thể không còn cơ hội cho họ.
Sự thẩm định kỹ lưỡng của công ty mục tiêu, đối tác và / hoặc dự án có thể giải quyết các mối quan tâm. Việc thẩm định cần đánh giá tính pháp lý của dự án, kế hoạch kinh doanh bất động sản, khả năng và rủi ro khi Nhà nước thu hồi đất, tranh chấp với người khác, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu đất, v.v. Nhiều vấn đề cần được xác minh và đánh giá.
Hơn nữa, nếu mua hơn 51% vốn từ các chủ sở hữu trong nước trong một công ty, người mua nước ngoài phải được cơ quan cấp phép chấp thuận.
Hình thành liên doanh với đối tác trong nước cũng là một cách tiếp cận phổ biến, theo đó đối tác trong nước và đối tác nước ngoài cùng thành lập một công ty để phát triển dự án. Đối tác trong nước thường góp quyền sử dụng đất của mình vào công ty và đối tác nước ngoài góp vốn cần thiết cho dự án.
Sử dụng một người được đề cử địa phương
Một số nhà đầu tư nước ngoài cũng sử dụng các địa chỉ liên lạc tại địa phương của họ như những người được đề cử có thể làm chủ sở hữu của các doanh nghiệp địa phương và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các tài sản bị cấm sở hữu nước ngoài.
Mặc dù có thể có nhiều cách để kiểm soát những người được đề cử, nhưng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn phải chịu một số rủi ro nhất định. Do đó, điều này không được khuyến khích.
Trên đây là những cách để nhà đầu tư nước ngoài trở thành nhà phát triển bất động sản tại thị trường Việt Nam. Thật khó để nói một cách trừu tượng cách tiếp cận nào là tốt hơn vì nó luôn phụ thuộc vào thực tế cụ thể, kỳ vọng của nhà đầu tư, hoặc tình trạng pháp lý của khu đất hoặc dự án.
Các nhà đầu tư nước ngoài nên tìm kiếm lời khuyên từ các cố vấn pháp lý, những người có thể đưa ra phán quyết sau khi xem xét tất cả các yếu tố liên quan.
