Là một nhà đầu tư bất động sản, điều cần thiết là bạn phải nắm bắt được chu kỳ bất động sản , cả trên quy mô kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô, và biết chúng ta đang ở đâu trong chu kỳ đã nói. Chu kỳ thị trường nhà ở gắn chặt với nền kinh tế chung. Tuy nhiên, bạn cũng không thể cho rằng thị trường nhà ở đang hoạt động tốt chỉ vì nền kinh tế chung đang hoạt động tốt hay thị trường bất động sản thương mại vẫn mạnh.
Các chu kỳ bất động sản có nhiều sắc thái. Tuy nhiên, tin tuyệt vời là có thể đạt được thành công với tư cách là một nhà đầu tư bất kể chúng ta đang ở giai đoạn nào của chu kỳ thị trường bất động sản – có những chiến lược giúp bạn tận dụng tối đa từng thứ. Hãy tiếp tục đọc để hiểu chu kỳ bất động sản hoạt động như thế nào, các giai đoạn khác nhau là gì và cách lập chiến lược tốt nhất trong từng giai đoạn.
Table of Contents
Tầm quan trọng của chu kỳ bất động sản
Chu kỳ bất động sản có thể cung cấp thông tin đáng tin cậy về lợi nhuận có thể có của bất động sản đầu tư. Là một nhà đầu tư, bạn nên xác định xem bất động sản của mình đang trong giai đoạn phục hồi, mở rộng, siêu cung hay suy thoái của chu kỳ bất động sản.
Làm như vậy sẽ cho phép bạn đưa ra giả định chính xác hơn về khoảng thời gian tài sản phải được giữ và chiến lược rút lui thích hợp để thực hiện. Ngoài ra, chu kỳ bất động sản có thể dự đoán thu nhập và hiệu suất tăng giá bất động sản đầu tư. Điều này sẽ cho phép bạn quyết định tốt hơn khi nào nên cải thiện vốn.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường bất động sản
Một số yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản, đến nỗi gần như không thể đưa ra một danh sách cụ thể. Tuy nhiên, các chuyên gia có thể đồng ý chung rằng các yếu tố sau là một số yếu tố đóng góp chính:
- Nhân khẩu học: Cấu trúc dân số và những thay đổi lớn trong cấu trúc dân số này, có thể thúc đẩy một thị trường đáng kể. Ví dụ, việc nghỉ hưu của thế hệ bùng nổ trẻ em dự kiến sẽ gây ra những thay đổi lớn trên thị trường nhà ở, khi nhiều người chọn giảm quy mô hoặc chuyển đến các khu nghỉ dưỡng.
- Lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, nó có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều người mua sẽ là người mua. Ngược lại, khi lãi suất thấp, nó có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.
- Nền kinh tế chung: Sức khỏe tổng thể của nền kinh tế cũng là một tác động nặng nề khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Nói chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng tài sản cá nhân của họ sẽ được cải thiện trong khi đặt cược rằng giá trị tài sản của họ sẽ tiếp tục tăng lên. Nhìn chung, nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng theo.
- Các chính sách của chính phủ: Chính phủ đôi khi sẽ can thiệp bằng các chính sách để giúp thúc đẩy một thị trường đặc biệt chậm chạp hoặc trong một cuộc suy thoái kéo dài. Các nhà hoạch định chính sách có khả năng thực hiện các khoản khấu trừ thuế, trợ cấp, tín dụng thuế và các chương trình dành cho người mua nhà khác nhau để khuyến khích người tiêu dùng mua bất động sản.
Bốn giai đoạn của chu kỳ bất động sản
Chu kỳ bất động sản bao gồm bốn giai đoạn chính: phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Điều này ngụ ý rằng trong lịch sử, chưa bao giờ có một giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung bền vững mà không có một cuộc suy thoái cuối cùng, sau đó là sự phục hồi. Điều này có thể gây ra một số lo lắng cho bạn với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản, nhưng đừng lo! Tin tốt ở đây là các chiến lược đầu tư giúp bạn có thể đầu tư thành công qua các chu kỳ này.
Phục hồi
Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn, vì hầu hết các quốc gia vẫn sẽ cảm thấy ảnh hưởng của suy thoái và có một triển vọng ảm đạm. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới.
Tuy nhiên, đây là lúc các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong các trạng thái khó khăn về tài chính hoặc vật chất khác nhau.
Bạn có thể đợi phần còn lại của giai đoạn phục hồi bằng cách tăng thêm giá trị cho những bất động sản này để chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.
Mở rộng
Nền kinh tế chung đang được cải thiện, tăng trưởng việc làm mạnh mẽ, và nhu cầu về không gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản và những người cho thuê và mua nhà cá nhân sẽ lại bắt đầu tạo ra nhu cầu. Trong khi thị trường đang đi lên, bạn sẽ có lợi khi đầu tư nỗ lực vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ thị hiếu của thị trường hiện tại và bán với giá cao hơn giá trị thị trường.
Siêu cung cấp
Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư và các nhà phát triển đều phải điên cuồng để đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Không thể tránh khỏi, sẽ đến một thời điểm mà cung bắt đầu vượt quá cầu – do quá nhiều hàng tồn kho trên thị trường hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu kéo trở lại. Là một nhà đầu tư, đây là thời điểm để nắm giữ mạnh mẽ.
Chủ sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho của họ vì sợ rằng tài sản của họ sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Đây là thời điểm tuyệt vời để thực hiện một cách tiếp cận cơ hội; xác định các bất động sản mà bạn cảm thấy tin tưởng sẽ hoạt động tốt trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và giữ để bạn có những bất động sản đầy hứa hẹn trong kho khi đây trở thành thời điểm lý tưởng để bán lại.
Suy thoái
Thật không may, giai đoạn suy thoái là giai đoạn mà tất cả chúng ta đều quá quen thuộc. Cuộc khủng hoảng tài chính lớn vào đầu những năm 2000, sau đó là một cuộc suy thoái kéo dài, khiến toàn bộ quốc gia lao đao trong nhiều năm. Trong giai đoạn suy thoái, cung vượt cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu dự án bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao.
Ngoài ra, không những không tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những người thuê đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Là một nhà đầu tư, đó là một ý tưởng tuyệt vời để tiết kiệm quỹ ngày mưa cho cuộc suy thoái tiếp theo – đây không phải là lúc để ngồi lại và cảm thấy tiếc nuối về tình trạng của nền kinh tế. Suy thoái cung cấp cơ hội mua các tài sản đang gặp khó khăn với mức chiết khấu sâu.
Bất động sản sở hữu sẽ gia tăng, là những tài sản đã được người cho vay xiết nợ và chiếm dụng lại. Đây là cơ hội để bạn mua những bất động sản tuyệt vời với mức tiết kiệm lớn. Bạn có thể nắm giữ những tài sản này (hoặc thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp) để chúng sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi.
Chu kỳ Bất động sản Trung bình là Bao lâu?
Các nhà nghiên cứu đã phát hiện ra rằng chu kỳ bất động sản trung bình kéo dài 18 năm. Tuy nhiên, từ “trung bình” trong trường hợp này là lỏng lẻo – chu kỳ bất động sản là không thể đoán trước, và một số có thể kéo dài hơn nhiều so với những chu kỳ khác.
Hiện tại chúng ta đang ở gần năm thứ 10 của cái mà các chuyên gia gọi là thị trường tăng giá, nơi giá tiếp tục tăng. Trong vài năm qua, nhiều người đã dự đoán một lần nữa rằng thị trường tăng giá sẽ chậm lại, nhưng chúng tôi vẫn chưa chứng kiến sự chậm lại.
Các chu kỳ bất động sản là một khái niệm rằng bất kỳ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải hiểu nếu họ phấn đấu cho sự thành công lâu dài. Tất cả bốn giai đoạn của chu kỳ – phục hồi, mở rộng, cung siêu và suy thoái – khiến thị trường bất động sản thay đổi đáng kể, vì vậy các nhà đầu tư phải luôn cố gắng nếu họ hy vọng tìm thấy cơ hội trong mỗi giai đoạn.
Tin tốt là có những chiến lược để duy trì sự sôi động và thành công trong suốt chu kỳ thị trường bất động sản, ngay cả khi nền kinh tế cảm thấy trì trệ. Bài tập về nhà của bạn là ngồi xuống và tạo ra một chiến lược dài hạn cho doanh nghiệp của bạn dựa trên những khái niệm bạn vừa học được.
Bạn nghĩ chúng ta đang ở giai đoạn nào của chu kỳ bất động sản hiện nay? Bạn có thể sử dụng một số chiến lược nào để tận dụng điều kiện kinh tế hiện tại? Hãy cùng tham gia phần thảo luận bên dưới
