Làm thế nào để xác định các dự án bất động sản có vấn đề? Hãy cùng chúng tôi đi tìm câu trả lời qua bài viết dưới đây.
Khảo sát thị trường hiện nay cho thấy, bên cạnh những dự án bất động sản tốt cũng không ít những dự án có vấn đề như: dự án chậm xây dựng, dự án kém chất lượng, thậm chí là dự án quy mô. Chủ đầu tư cũng bán một căn hộ cho nhiều khách hàng…
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần cân nhắc kỹ lưỡng nhiều vấn đề để không bị vướng vào những dự án dởm.
Cách xác định các dự án bất động sản có vấn đề mà nhà đầu tư và người mua nên biết
Thứ nhất, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, chủ đầu tư cần kiểm tra xem dự án đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà của cơ quan có thẩm quyền hay không.
Thứ hai, xét thấy dự án có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của công trình đó (đối với nhà chung cư, nhà ở hỗn hợp có mục đích sử dụng);
Thông báo của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện bán nhà ở; và một số điều kiện đặc biệt khác: bảo lãnh tài chính, giải chấp. Đây là những chứng thư cần thiết nếu chủ đầu tư bất động sản mua bất động sản đó để ở hoặc có ý định bán dự án, căn hộ, đất nền đó cho người thứ ba.
Thứ ba, cần xem xét tính minh bạch thông tin của dự án đầu tư sinh lời. Theo quy định của pháp luật, tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang thông tin điện tử của mình hoặc tại trụ sở ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch đó. Nhà đầu tư có quyền kiểm tra và yêu cầu họ. Vì vậy, nhà đầu tư không nên ngần ngại xem xét và yêu cầu chứng thư trước khi ký hợp đồng mua bán nhà.
Thực tế, thị trường bất động sản đang hình thành nhiều loại hình dự án. Trong đó, có hai dự án đang được chủ đầu tư phát triển mạnh là dự án văn phòng (Officetel) và dự án nghỉ dưỡng cao cấp (Condotel). Cả hai dự án này vẫn mở bán căn hộ kèm theo.
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư chỉ nhìn thấy những cái hay như tiện ích, vị trí mà dự án mang lại và được chủ đầu tư “vẽ” ra mà quên kiểm tra tính pháp lý của dự án, sử dụng vĩnh viễn hoặc chỉ trong vòng 30-50 năm. Điều này rất bất lợi nếu nhà đầu tư không cân nhắc kỹ lưỡng do chưa có khung pháp lý cũ cho hai loại hình trên.
Thứ tư, nên kiểm tra xem ai là người bảo lãnh, ai là ngân hàng bảo lãnh cho các dự án bất động sản. Đơn vị đó sẽ chịu trách nhiệm về quyền lợi và nghĩa vụ trong trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm một vấn đề nào đó làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng của dự án, công trình.
Thứ năm, nên so sánh giá dự án bằng cách hỏi ý kiến các chuyên gia bất động sản để tránh tình trạng mua đắt, bán rẻ so với các dự án có chất lượng xây dựng và vị trí tương đương.
Thứ sáu, kiểm tra tất cả các điều khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản. Đồng thời, nên kiểm tra xem ai là chủ thể của hợp đồng với chủ đầu tư, họ có đủ điều kiện và năng lực để ký hợp đồng với mình hay không. Tránh tình trạng chủ đầu tư giao căn hộ cho nhà thầu thứ cấp, người này sau đó tiếp tục bán lại cho người khác để thu hồi vốn. Bởi theo quy định kinh doanh bất động sản hiện nay, chỉ có chủ đầu tư mới có đủ điều kiện và thẩm quyền mới được ký hợp đồng mua bán bất động sản với người mua.
Thứ bảy, cần lưu ý về công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Bởi trước đó, năm 2005, chưa có quy định chặt chẽ về vấn đề đó, dẫn đến nhiều vụ việc xảy ra đến nay như việc quản lý vận hành nhà chung cư, phí bảo trì chung cư …
Thứ tám, nên tìm những nhà đầu tư lớn, uy tín, minh bạch để đầu tư, vì hiện nay, chỉ có những nhà đầu tư như vậy mới đủ năng lực để tạo nên thành công của dự án.
Thứ chín, nên tìm các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là luật sư có hiểu biết về bất động sản để hỏi về các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà có đúng hay không, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho gia chủ không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện cáo.
