Đầu tư vào thị trường bất động sản là một tài sản thay thế tuyệt vời để đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Đối với những người mới bắt đầu, bất động sản có mối tương quan thấp với thị trường chứng khoán, và giá nhà ít biến động hơn nhiều. Chủ sở hữu bất động sản cũng có thể tận dụng nhiều đợt giảm thuế để nâng cao lợi tức đầu tư.
Cuối cùng, nếu các nhà đầu tư xây dựng một danh mục bất động sản ở các khu vực địa lý đa dạng, nó sẽ bảo vệ có thể trở thành một nhà đầu tư kiên cường hơn có khả năng vượt qua các cơn bão khác nhau. Dưới đây là một loạt các chiến lược đầu tư.
Table of Contents
Đầu tư vào bất động sản cho thuê
Một bất động sản có những người thuê đáng tin cậy sẽ tạo ra dòng tiền ổn định. Một trong những cách để đảm bảo điều này là cẩn thận sàng lọc những người nộp đơn cho một tài sản cho thuê.
Đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm thu nhập thụ động, việc thuê một công ty quản lý bất động sản là điều cần thiết. Đối với một khoản phí, một công ty quản lý bất động sản sẽ xử lý mọi thứ từ việc sàng lọc người thuê và đặt cọc bảo đảm cho đến việc bảo trì giữa những người thuê nhà và thậm chí cả việc trục xuất.
Có nền tảng hỗ trợ công nghệ để đầu tư, cấp vốn, cho thuê, quản lý và bán bất động sản đầu tư, bắt đầu cung cấp dịch vụ quản lý tài sản.
Khi tiến hành thẩm định, hãy đảm bảo rằng mọi khoản phí mà công ty quản lý tài sản có thể tínhcũng nhưtất cả các chi phí liên quan đến một tài sản.
Biết những tiện nghi nào để cung cấp cho người thuê vàlàm thế nào để định giá tiền thuê một cách chính xácso với thị trường cũng là điều cần thiết. Quá ít tiện nghi và giá thuê quá cao, và bất động sản có thể bị bỏ trống.
Mua và giữ tài sản
Mua và giữ còn được gọi là rung chuyển. Để chiến lược này hoạt động hiệu quả, nhà đầu tư nên xem xét cẩn thận lợi tức đầu tư của bất kỳ cải tiến nào và hành động phù hợp.
Ý tưởng cơ bản là các tài sản thường sẽ tăng giá theo thời gian. Các nhà đầu tư cũng đang xây dựng vốn chủ sở hữu theo thời gian khi cư dân của họ giúp họ trả bớt khoản thế chấp.
Ngoài ra còn có các chiến lược để giảm gánh nặng thuế khi bán bất động sản, bao gồmthực hiện trao đổi 1031, bao gồm việc sử dụng tiền bán bất động sản để mua một hoặc nhiều bất động sản đầu tư có giá trị tương đương hoặc lớn hơn. Nó còn được gọi là trao đổi tương tự
Mua và giữ có thể được áp dụng cho bất kỳ loại tài sản nào, từ nhà dành cho một gia đình đến các khu chung cư.
Sẽ rất hữu ích nếu bạn biết cách thu được lợi nhuận hợp lý, là thước đo lượng tiền mà một khoản đầu tư tạo ra dựa trên chi phí bỏ ra ban đầu.
Nó cũng quan trọngđể tính toán tỷ lệ giới hạn, là thước đo thời gian mất bao lâu để thu hồi vốn đầu tư ban đầu và bắt đầu tạo ra lợi nhuận.
Thuộc tính lật
Sự khác biệt giữa việc cải tạo một bất động sản cho thuê dài hạn và một vụ lật tẩy làlậtđòi hỏi phải cải tạo và sau đó bán. Thành công trong việc lật kèo được đo bằng tốc độ bán tài sản đó.
Flippers đang tìm kiếm các giao dịch bất động sản thấp hơn giá thị trường và nhanh chóng chuyển nhượng chúng. Nhưng việc lật một bất động sản khiến người bán phải chịu thuế thu nhập vốn cao hơn so với trường hợp tài sản được giữ trong ít nhất hai năm.
Những người chèo lái thành công có một hệ thống sẵn có, từ khả năng tiếp cận nguồn nguyên liệu giá cả phải chăng, đội ngũ nhân viên có thể cung cấp công việc chất lượng cao với giá hợp lý và một đại lý bất động sản có thể bán tài sản một cách nhanh chóng.
Lật trực tiếp
Lật mặt trực tiếp là cơ hội để không phải trả thuế lãi vốn đối với bất động sản có thu nhập từ 250.000 đô la trở lên đối với những người nộp đơn lẻ và 500.000 đô la đối với cặp vợ chồng đã kết hôn nộp hồ sơ chung. Đó là tất cả nhờ loại trừ Mục 121. Các bằng cấp chính là.
Sống trong tài sản, và đó phải là nơi cư trú chính của bạn.
Sở hữu tài sản: tài sản phải là nơi cư trú chính của bạn trong hai trong năm năm trước khi bán.
Có nguy cơ xảy ra là, giữa thời kỳ bùng nổ, một nhà đầu tư sẽ cần phải chuyển ra ngoài. Trong trường hợp đó, có thể đủ điều kiện để được loại trừ một phần Phần 121, nếu bao gồm cả lý do di chuyển.
Chuyển công việc
Thay đổi sức khỏe
Triển khai quân sự
Những trường hợp bất khả kháng
Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế nếu buộc phải di chuyển sớm.
Bán buôn
Bán buôn, giống như lật kèo, không phải là một hình thức đầu tư thụ động. Còn được gọi là bán theo hợp đồng chuyển nhượng, bán buôn là một trong những chiến lược dành cho nhà đầu tư thiếu khả năng tiếp cận tín dụng hoặc có tín dụng xấu.
Bán buôn đòi hỏi nhiều kỹ năng khác nhau để theo đuổi hiệu quả. Đây là các bước bán buôn:
Tìm một tài sản, sắp xếp giá cả và các điều kiện phù hợp, đồng thời lập thỏa thuận mua bán.
Tìm người mua tài sản.
Bán tài sản theo các điều khoản của thỏa thuận đã thu xếp với người mua.
Người mua bây giờ là chủ nhà, người bán được trả tiền, và người bán buôn thu phí của người tìm hoặc chuyển nhượng.
Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT)
Ủy thác đầu tư bất động sản(REITs) đầu tư vào hoặc cung cấp chi phí hoạt động cho các tài sản bất động sản. REITs đầu tư vào các tài sản bất động sản khác nhau, từ trung tâm dữ liệu và căn hộ đến các tòa nhà văn phòng và nhà cho một gia đình.
Nhiều REIT được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán phổ biến giống như cổ phiếu, làm cho chúng trở thành một cách dễ tiếp cận và có tính thanh khoản cao để đầu tư vào bất động sản.
REIT được yêu cầu trả 90% lợi nhuận của họ cho các nhà đầu tư dưới hình thức cổ tức, và thường là một nguồn thu nhập đáng tin cậy.
Tập đoàn đầu tư bất động sản (REIG)
Nhóm đầu tư bất động sản(REIG) là nhóm các nhà đầu tư tư nhân tổng hợp tài chính và bí quyết đầu tư vào bất động sản bằng nhiều chiến lược bất động sản khác nhau, bao gồm cả những chiến lược được mô tả ở trên.
Các REIG có sự linh hoạt trong các cấu trúc khác nhau, phí thành viên (nếu có) và mức độ tham gia.
REIG, không giống như REIT, không phải là một công ty chịu thuế với một ban giám đốc được điều hành bởi các quy tắc và tiêu chí nghiêm ngặt. Ví dụ: REITs phải có ít nhất 100 nhà đầu tư khi kết thúc năm đầu tiên và năm cá nhân trở xuống không được sở hữu ít nhất 50% REIT.
REIGs, trong khi đó, được điều chỉnh bởi các thỏa thuận tư nhân hơn là các quy tắc và quy định của chính phủ.
REIG là một lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư muốn sở hữu cổ phần trong bất động sản thực, trái ngược với REIT, trả cổ tức đến từ việc đầu tư vào bất động sản thực.
REIG, có khả năng, cũng có thể là một cách tốt để học cách đầu tư vào bất động sản thực từ các thành viên khác.
Thuế tài sản cầm cố khi đầu tư
Thuế tài sản thế chấp đầu tư đòi hỏi phải trang trải chi phíthuế chưa trảvề thế chấp thuế cũng như bất kỳ khoản lãi và phí nào. Khi chủ sở hữu bất động sản thanh toán thuế tài sản, nhà đầu tư thu tiền gốc và lãi từ tiểu bang hoặc thành phố.
Đầu tư vào các khoản tiền thuế tài sản đòi hỏi việc mua các khoản tiền thuế tài sản trong một cuộc đấu giá, hoặc bằng cách đầu tư vào các quỹ đầu tư chịu thuế tài sản đặc biệt do các công ty đầu tư quản lý.
Một trong những thách thức khi đầu tư vào quỹ đầu tư cầm giữ thuế tài sản bên ngoài quỹ đầu tư cầm giữ thuế tài sản là các cuộc đấu giá có tính cạnh tranh và các đại diện của quỹ thuế thường đấu thầu.
Mua quyền thế chấp thuế tại một cuộc đấu giá có rủi ro thấp hơn vì hầu hết các chủ sở hữu sẽ thực hiện các khoản hoàn trả của họ trong sáu tháng đến ba năm. Có thể chủ sở hữu tài sản không thực hiện thanh toán, điều này cho phép chủ đầu tư đưa tài sản vào diện tịch thu, nhưng điều này là không phổ biến.
Phương pháp đầu tư BRRR: Mua, cai nghiện, thuê, tái cấp vốn, lặp lại
Mua, phục hồi, thuê, tái cấp vốn, lặp lại(BRRR) là một chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn phổ biến.
Chiến lược này yêu cầu thực hiện các bước cấu thành từ viết tắt BRRR: mua một bất động sản với giá thấp hơn giá trị thị trường, đánh giá lại nó, tìm người thuê, tái cấp vốn, sau đó sử dụng số tiền tiết kiệm được từ việc cho thuê và khoản tái cấp vốn tiềm năng để lặp lại quy trình.
Tuy nhiên, cuối cùng, BRRR cho phép nhà đầu tư lặp lại quy trình sử dụng quy mô kinh tế, có nghĩa là chi phí của dự án dễ quản lý hơn vì số vốn đầu tư vào dự án tạo ra các thỏa thuận tốt hơn về lao động và vật liệu.
Quả cầu tuyết nợ cho thuê và tất cả các kế hoạch cho thuê bằng tiền mặt
Quả cầu tuyết nợ cho thuêvà tất cả các kế hoạch cho thuê tiền mặt là hai chiến lược sử dụng cùng một nguyên tắc: ném tuyết tất cả số tiền đã đầu tư để hoàn thành một mục tiêu.
Việc tăng nợ cho thuê đòi hỏi phải sử dụng dòng tiền dương từ tất cả các dòng doanh thu khác nhau để trả từng khoản thế chấp của bạn và cố gắng không mắc nợ.
BURL: Mua tiện ích, thuê sang trọng
Lý thuyết đằng sauBURLlà việc mua các bất động sản có tỷ lệ vốn hóa cao hơn sẽ giúp bạn có thể thu hồi một khoản đầu tư và bắt đầu tạo ra lợi nhuận nhanh hơn.
Cách tiếp cận này có thể cho phép một nhà đầu tư thuê bất động sản hạng sang với tỷ lệ vốn hóa thấp sẽ thu lại khoản đầu tư ban đầu của họ và bắt đầu tạo ra lợi nhuận chậm hơn.
Ý tưởng là sự tăng giá của một bất động sản sang trọng ở một khu vực như Thành phố New York hoặc San Francisco sẽ làm cho khoản đầu tư trở nên đáng giá, ngay cả khi lãi suất trần thấp hơn.
Với rất nhiều chiến lược có sẵn, có nghĩa là sẽ có một chiến lược phù hợp với mọi dự trữ tiền mặt của nhà đầu tư, khả năng chấp nhận rủi ro, thời gian và mức độtham gia vào đầu tư.
Một nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm cũng biết cách chọn pháp nhân phù hợp để đầu tư bất động sản, chẳng hạn nhưLLC, để họ có thể hưởng lợi từ các ưu đãi thuế khác nhau và giảm trách nhiệm pháp lý.
Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ giới hạn trong một cách tiếp cận vì nhiều kỹ năng có thể chuyển đổi được và có nhiều cơ hội tham gia thị trường.
