Ưu và Nhược điểm của Đầu tư Bất động sản

Bao gồm bất động sản như một loại tài sản trong danh mục đầu tư của bạn làm tăng thêm sự đa dạng để giảm rủi ro đầu tư tổng thể của bạn. Có rất nhiều chiến lược đầu tư bất động sản để đạt được điều này. Một số lựa chọn, như ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) , cũng thụ động như nắm giữ cổ phiếu trả cổ tức. Những người khác, như mua và nắm giữ tài sản cho thuê để tăng dòng tiền và tăng vốn, đòi hỏi sự tham gia tích cực và một lượng kiến ​​thức tương đối để thành công.

Cá nhân tôi nhận thấy kết quả của việc đầu tư bất động sản tích cực vượt xa các chiến lược thụ động hơn. Và hãy đối mặt với nó, sở hữu và thu lợi từ bất động sản thực tế thú vị hơn nhiều so với việc sở hữu cổ phần của một cổ phiếu trên giấy tờ.

Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, tham gia vào bất động sản trong danh mục đầu tư của bạn có những ưu và nhược điểm của đầu tư bất động sản

Ưu điểm của Đầu tư Bất động sản

Bất động sản đánh giá cao theo thời gian

Bất động sản được lựa chọn tốt tăng giá theo thời gian, nhìn chung với tốc độ vượt xa lạm phát hàng năm. Đúng vậy, thị trường thỉnh thoảng có những điều chỉnh và mọi người có thể mua nhầm loại bất động sản vào sai thời điểm. Nhưng tôi nhận thấy luôn có cơ hội mua một bất động sản chất lượng với giá chiết khấu, cải tiến để tăng vốn chủ sở hữu và cuối cùng bán kiếm lời. Bất động sản tương đương với câu thần chú của thị trường chứng khoán “mua thấp và bán cao”. Và bất động sản luôn có giá trị nội tại. Cổ phiếu có thể giảm xuống 0, nhưng tài sản là tài sản hữu hình sẽ luôn có giá trị thu được từ cả đất thô và “cải tạo” (các công trình xây dựng gắn liền với mặt đất).

Bất động sản có lợi ích thuế duy nhất

Lợi ích thuế độc đáo của bất động sản cho phép các nhà đầu tư tăng tài sản của họ theo thời gian. Thu nhập cho thuê không phải chịu thuế tư doanh và chính phủ cung cấp các lợi ích về thuế cho các nhà đầu tư bất động sản . Chúng bao gồm khấu hao và thuế suất thấp hơn đáng kể đối với lợi nhuận dài hạn. Và tùy thuộc vào mức thu nhập và phân loại của bạn với tư cách là nhà đầu tư hoặc chuyên gia bất động sản , có nhiều khả năng tài sản cho thuê của bạn sẽ cung cấp cho bạn phần khấu trừ thuế mà bạn có thể sử dụng so với thu nhập khác của mình . Bất động sản cho thuê là một hoạt động kinh doanh, có nghĩa là nhiều chi phí, chẳng hạn như chi phí đi lại để kiểm tra tài sản của bạn, là chi phí được trừ thuế để điều hành doanh nghiệp của bạn.

Bất động sản cung cấp dòng tiền ổn định

Bất động sản cho thuê có thể cung cấp một dòng thu nhập ổn định hàng tháng được gọi là “dòng tiền”. Đây là số tiền thừa còn lại sau khi tất cả các hóa đơn đã được thanh toán. Sau khi tài sản của bạn được thiết lập, dòng tiền cung cấp thu nhập liên tục hàng tháng mà hầu hết là thụ động , cho phép bạn dành thời gian xây dựng doanh nghiệp, dành thời gian cho gia đình hoặc tái đầu tư vào nhiều bất động sản hơn.

Nếu bạn đang tìm mua một bất động sản cho thuê và cần trợ giúp tìm hiểu thị trường, bạn có thể sử dụng dịch vụ miễn phí như HomeLight  để tìm một đại lý bất động sản trong khu vực của bạn, người có thể giúp bạn tìm được thỏa thuận tốt nhất cho mình. 

Bất động sản Cho phép bạn sử dụng đòn bẩy

Bạn có thể sử dụng sức mạnh của đòn bẩy để nhanh chóng phát triển tài sản bất động sản của mình và đẩy nhanh kết quả xây dựng tài sản của mình. Đòn bẩy là việc sử dụng vốn đi vay để mua và / hoặc tăng lợi tức đầu tư tiềm năng. Đòn bẩy, khi được sử dụng một cách khôn ngoan để giảm thiểu rủi ro, là một lợi thế mạnh mẽ của đầu tư bất động sản. Sử dụng khoản vay thông thường, bạn có thể mua một bất động sản đầu tư với khoản trả trước 20%.

Vì vậy, ví dụ, với khoản đầu tư ban đầu là 30.000 đô la, bạn có cơ hội kiểm soát – và nhận được tất cả các lợi ích khi sở hữu – một tài sản trị giá 150.000 đô la. Thực hiện với sự thẩm định phù hợp, bạn có thể xây dựng sự giàu có của mình theo cấp số nhân bằng cách sử dụng đòn bẩy, đặc biệt là trong thị trường lãi suất thấp mà chúng ta hiện đang tận hưởng.

Bất động sản xây dựng vốn chủ sở hữu

Khi bạn sử dụng đòn bẩy một cách khôn ngoan, người thuê nhà của bạn về cơ bản đang mua tài sản cho bạn. Thu nhập cho thuê trả khoản vay của bạn mỗi tháng và xây dựng vốn chủ sở hữu cho bạn. Khi bạn mua một bất động sản cho thuê bằng cách thế chấp , người thuê nhà của bạn là người trả khoản tiền thế chấp, do đó, giá trị ròng của bạn tăng lên mỗi tháng. Hãy coi nó như một tài khoản tiết kiệm tự động phát triển mà bạn không cần gửi tiền hàng tháng.

Hôm nay bạn có thể nợ 200.000 đô la cho một căn nhà cho thuê, nhưng năm sau bạn có thể chỉ nợ 195.000 đô la vì người thuê đang thanh toán cho bạn, khiến bạn giàu hơn 5.000 đô la. Sau 30 năm (hoặc bất kỳ thời hạn nào của khoản vay của bạn), số tiền đó được trả xuống còn 0 đô la. Bạn sở hữu một tài sản quan trọng mà bạn có thể bán hoặc tiếp tục cho thuê, tất cả là nhờ người thuê của bạn trả tiền thế chấp.

Bất động sản cho bạn quyền kiểm soát

Bạn có nhiều quyền kiểm soát đối với thành công đầu tư tổng thể của mình với bất động sản hơn so với các lớp đầu tư khác. Bạn không thể ngồi trong phòng họp và chỉ đạo các quyết định quản lý ảnh hưởng đến giá trị của cổ phiếu bạn sở hữu. Với việc đầu tư bất động sản, bạn đang ở vị trí chủ chốt của rất nhiều quyết định. Bạn có thể giảm thiểu rủi ro và phát triển danh mục đầu tư của mình với tốc độ nhanh hơn nhiều khi đầu tư vào bất động sản. Là một nhà đầu tư bất động sản, tôi kiểm soát được sự thành công hay thất bại của mình. Khi tôi muốn tìm giao dịch, tôi có thể hối hả. Trong một thị trường cho thuê cạnh tranh, tôi áp dụng các chiến lược để đảm bảo rằng những người thuê tốt nhất sẽ bị thu hút bởi các tài sản của tôi. Tôi có thể thực hiện các cải tiến chiến lược để tăng thu nhập cho thuê.

Bất động sản cung cấp hàng rào chống lại lạm phát

Lạm phát là một thực tế kinh tế mà giá cả tăng lên theo thời gian do giá trị của tiền giảm xuống. Tỷ lệ lạm phát hàng năm khác nhau. Trong 12 tháng kết thúc vào tháng 6 năm 2019, tỷ lệ lạm phát của Mỹ là 1,6%. Năm 2011, tỷ lệ lạm phát là 3,2%.

Lạm phát làm xói mòn giá trị của nhiều khoản đầu tư. Nếu lợi nhuận hàng năm của bạn trong năm ngoái từ danh mục đầu tư chứng khoán là 5,5%, thì lợi nhuận thực tế của bạn chỉ là 3,9%, với sức mua tiền của bạn giảm theo tỷ lệ lạm phát.

Đầu tư bất động sản bắt kịp với lạm phát. Khi giá một ổ bánh mì tăng lên, giá thuê và giá trị tài sản cũng vậy. Một điều không tăng là chi phí hàng tháng của khoản thanh toán thế chấp lãi suất cố định. Vì vậy, khi thu nhập cho thuê hàng năm của bạn tăng lên, thì chi phí sở hữu của bạn sẽ không tăng. Khi lạm phát đẩy chi phí sinh hoạt cao hơn, dòng tiền của bạn tăng lên. Và lạm phát làm tăng giá trị của tài sản. Trong 10 năm nữa, khi tôi muốn bán, tài sản của tôi sẽ đáng giá hơn rất nhiều so với hiện tại.

Nhược điểm của Đầu tư Bất động sản

Đầu tư bất động sản cũng có một số nhược điểm cần cân nhắc kỹ trước khi nhảy vào.

Bất động sản cần tiền

Bạn cần tiền để kiếm tiền. Quên những người kinh nghiệm hứa hẹn, “Bạn có thể trở nên giàu có khi mua bất động sản bằng OPM (Tiền của người khác).” Trong khi bạn có thể mua cổ phiếu chứng khoán với mức chi tối thiểu bằng tiền mặt, thì việc đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có tiền. Để bắt đầu, bạn sẽ cần một khoản trả trước cộng với chi phí đóng cửa và tiền để sửa chữa và cập nhật tài sản nhằm tối đa hóa thu nhập cho thuê. Và một khi bạn sở hữu tài sản, sẽ có những chi phí liên tục như thuế tài sản, bảo hiểm, thanh toán thế chấp và bảo trì tài sản.

Bất động sản mất nhiều thời gian

Bạn cần dành thời gian tìm hiểu và quản lý các khoản đầu tư bất động sản của mình. Có một đường cong học tập, và bạn có thể mất rất nhiều tiền trong lĩnh vực bất động sản nếu bạn không biết mình đang làm gì. Trên hết, việc chủ động quản lý tài sản cho thuê của bạn có thể tốn nhiều thời gian.

Tuy nhiên, một số dịch vụ có thể thực hiện “công việc nặng nhọc” khi nói đến việc quản lý tài sản cho thuê của bạn. Roofstock là một nền tảng đầu tư trực tuyến cho phép bạn mua tài sản cho thuê theo phương thức chìa khóa trao tay. Điều đó có nghĩa là, nếu bạn chọn, bạn không cần phải nhấc một ngón tay lên. Những người quản lý tài sản được chứng nhận của dịch vụ có thể làm tất cả công việc cho bạn. Thêm vào đó, các bất động sản được liệt kê trên Roofstock đã được kiểm tra trước và đã có dòng tiền dương.

Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn

Bất động sản luôn nên được mua với một chiến lược dài hạn. Bạn đang mua một tài sản hữu hình mà bạn không thể thanh lý nhanh chóng để lấy tiền mặt nếu bạn cần tiền khẩn cấp. Cần thời gian để bán một tài sản và chi phí giao dịch cao hơn so với bán cổ phiếu.

Bất động sản có thể có vấn đề

Người thuê nhà có thể gây ra các vấn đề và khiến bạn tốn kém tiền bạc và thời gian quý báu bị lãng phí tại tòa. Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê, dòng tiền của bạn có thể bị ảnh hưởng đáng kể nếu bạn kết thúc việc cho một người thuê không trả tiền, để bất động sản trong tình trạng rất tồi tệ khi họ chuyển đi hoặc cả hai.

Ở Maryland, nơi tôi đầu tư, luật rất “thân thiện với người thuê nhà”, và bạn phải đưa người thuê nhà không trả tiền ra tòa ba lần trước khi bạn có thể đòi sở hữu tài sản của mình từ họ. Và khi bạn rời khỏi nhà, bạn có thể sẽ phải bỏ tiền ra để sửa chữa những thiệt hại mà người thuê nhà không hài lòng của bạn đã gây ra cho tài sản của bạn.

Lợi ích bất động sản không phải lúc nào cũng áp dụng

Ở một số mức thu nhập nhất định, một số lợi ích về thuế không còn được áp dụng nữa. Trước khi cho rằng bạn đủ điều kiện để được nghỉ, bạn nên tham khảo ý kiến ​​chuyên gia thuế có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.

Đầu tư bất động sản có rủi ro duy nhất

Rủi ro cần được hiểu và giảm thiểu càng nhiều càng tốt. Sau đây là một số rủi ro đáng kể khi đầu tư vào bất động sản :

Mua nhầm tài sản vào sai thời điểm

Tăng trách nhiệm pháp lý đối với các tai nạn có thể xảy ra đối với tài sản của bạn

Gặp khó khăn với một “người cho thuê chuyên nghiệp”, người biết cách vận hành hệ thống pháp luật với chi phí của bạn

Bị sử dụng quá mức. Đây là cạm bẫy khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản gục ngã. Bạn cần có khả năng thanh toán nợ hàng tháng bất chấp thị trường sụt giảm, vấn đề về người thuê nhà, chỗ trống bất động sản, sửa chữa đột xuất, chi phí bảo trì và các chi phí khác nằm trong hoạt động kinh doanh khi đầu tư vào bất động sản .