Bất động sản có phải là một khoản đầu tư rủi ro? Trong thập kỷ qua, bất động sản đã được xếp hạng là lựa chọn đầu tư hàng đầu của đa số (35%) người Mỹ, theo khảo sát hàng năm của Gallup về nền kinh tế và tài chính cá nhân.
Điều đó đặt bất động sản lên trước cổ phiếu và quỹ tương hỗ (21%), tài khoản tiết kiệm (17%), vàng (16%) và trái phiếu (8%) là những khoản đầu tư phổ biến nhất.
Đây có thể là lựa chọn đầu tư tốt nhất, nhưng liệu đầu tư bất động sản có an toàn không ? Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, đầu tư vào bất động sản có rủi ro và chủ sở hữu bất động sản có thể bị mất tiền. Dưới đây là bảy rủi ro đầu tư bất động sản cần lưu ý khi bạn đang nghĩ đến việc mua một bất động sản đầu tư.
Table of Contents
Thị trường bất động sản không thể đoán trước được
Bất động sản đã chứng tỏ khả năng phục hồi trong đại dịch COVID19, đạt mức cao nhất mọi thời đại ở nhiều địa điểm. Tuy nhiên, trước cuộc Đại suy thoái năm 2008, nhiều nhà đầu tư (đã lầm tưởng) rằng thị trường bất động sản chỉ có thể vận động theo một hướng: tăng. Giả định cơ bản là nếu bạn mua một bất động sản hôm nay, bạn có thể bán nó sau này.
Mặc dù giá trị tài sản có xu hướng tăng theo thời gian, nhưng thị trường bất động sản không thể đoán trước và khoản đầu tư của bạn có thể mất giá. Cung và cầu, nền kinh tế, nhân khẩu học, lãi suất, chính sách của chính phủ và các sự kiện không lường trước được đều đóng vai trò trong xu hướng bất động sản, bao gồm cả giá cả và giá thuê. Bạn có thể giảm thiểu rủi ro bị sai bằng cách nghiên cứu, đánh giá và giám sát bất động sản của mình một cách cẩn thận.
Bất động sản không phải là một khoản đầu tư cố định và hãy quên nó đi. Bạn nên theo dõi các khoản đầu tư của mình và điều chỉnh các chiến lược vào và ra khi cần thiết.
Chọn một vị trí không tốt
Vị trí luôn là yếu tố đầu tiên được xem xét khi mua bất động sản đầu tư. Rốt cuộc, bạn không thể chuyển một ngôi nhà đến một khu phố đáng mơ ước hơn, bạn không thể chuyển một tòa nhà thương mại từ một trung tâm mua sắm bị bỏ hoang.
Vị trí cuối cùng thúc đẩy các yếu tố quyết định khả năng sinh lời của bạn: nhu cầu về bất động sản cho thuê, loại bất động sản được tìm kiếm nhiều nhất, nhóm khách thuê, tỷ lệ cho thuê và tiềm năng tăng trưởng. Nói chung, vị trí tốt nhất là vị trí sẽ tạo ra lợi tức đầu tư (ROI) cao nhất. Tuy nhiên, bạn cần thực hiện một số nghiên cứu để tìm ra những vị trí tốt nhất.
Dòng tiền âm
Dòng tiền trong kinh doanh bất động sản đề cập đến số tiền còn lại sau khi thanh toán tất cả các chi phí, thuế, bảo hiểm và thanh toán thế chấp. Do đó, dòng tiền âm xảy ra khi ít tiền vào hơn là đi ra: bạn đang thua lỗ.
Một số lý do phổ biến khiến dòng tiền âm bao gồm:
- Tỷ lệ trống cao
- Bảo trì quá đắt
- Chi phí tài trợ vốn vay cao
- Không trả đủ tiền thuê
- Không sử dụng chiến lược cho thuê tốt nhất
Cách tốt nhất để giảm rủi ro về dòng tiền âm là nghiên cứu trước khi mua. Dành thời gian để ước tính chính xác (và thực tế) thu nhập và chi phí dự kiến của bạn, đồng thời thẩm định tài sản của bạn để đảm bảo tài sản ở vị trí tốt.
Tỷ lệ trống cao
Cho dù bạn sở hữu một ngôi nhà cho một gia đình hay một tòa nhà văn phòng, bạn cần lấp đầy những căn hộ đó với người thuê để tạo ra thu nhập cho thuê. Thật không may, luôn có rủi ro về tỷ lệ trống cao trong bất động sản đầu tư. Các vị trí tuyển dụng cao đặc biệt rủi ro nếu bạn dựa vào thu nhập cho thuê để trả tiền thế chấp, bảo hiểm, thuế tài sản, bảo trì và những thứ tương tự.
Cách chính để tránh rủi ro trống cao là mua một bất động sản đầu tư có nhu cầu cao, ở (bạn đoán nó) một vị trí tốt. Bạn cũng có thể giảm rủi ro tuyển dụng nếu bạn:
- Định giá tiền thuê của bạn trong thị trường khu vực
- Quảng cáo, tiếp thị và quảng bá bất động sản của bạn, có tính đến nơi khách thuê mục tiêu của bạn có thể tìm thấy thông tin về bất động sản (ví dụ: các phương pháp truyền thống? Trực tuyến?)
- Bắt đầu tìm người thuê mới ngay khi người hiện có thông báo chuyển đến
- Đảm bảo tài sản của bạn sạch sẽ, gọn gàng và được bảo quản tốt
- Cung cấp các ưu đãi và phần thưởng để giữ cho người thuê hài lòng
- Liệt kê tài sản của bạn với một chuyên gia bất động sản
- Tạo dựng danh tiếng là một nơi ở đẹp và cho thuê chất lượng
Người thuê có vấn đề
Để tránh rủi ro bỏ trống, bạn muốn giữ cho các bất động sản đầu tư của mình luôn đầy khách thuê. Nhưng điều đó có thể tạo ra một rủi ro khác: người thuê có vấn đề. Một người thuê nhà tồi có thể bị kiệt quệ tài chính (và đau đầu) hơn là không có người thuê nhà nào cả. Các vấn đề chung với người thuê bao gồm những người:
- Không thanh toán đúng hạn hoặc hoàn toàn không thanh toán (có thể dẫn đến quá trình trục xuất kéo dài / tốn kém)
- Thùng rác tài sản
- Đừng báo cáo các vấn đề bảo trì cho đến khi quá muộn
- Chủ thêm bạn cùng phòng (người hoặc động vật)
- Bỏ qua trách nhiệm của người thuê nhà của họ
Mặc dù không thể loại bỏ rủi ro gặp phải người thuê nhà có vấn đề, nhưng bạn có thể tự bảo vệ mình bằng cách thực hiện quy trình sàng lọc người thuê nhà kỹ lưỡng. Hãy chắc chắn chạy kiểm tra tín dụng và kiểm tra lý lịch tư pháp đối với mọi người nộp đơn. Ngoài ra, hãy liên hệ với chủ nhà trước đây của mỗi người nộp đơn để tìm những dấu hiệu đỏ như thanh toán chậm, thiệt hại tài sản và trục xuất.
Bạn cũng nên điều tra quá trình làm việc của người thuê nhà tiềm năng. Đảm bảo rằng họ có một mức lương ổn định có thể trang trải hợp lý tiền thuê nhà và chi phí sinh hoạt. Bạn cũng nên chú ý đến quá trình làm việc rải rác. Một người nộp đơn từ bỏ công việc này sang công việc khác có thể gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà và có nhiều khả năng phải chuyển chỗ ở giữa hợp đồng thuê nhà.
Hãy chắc chắn rằng bạn và tài sản đầu tư của bạn được bảo hiểm đầy đủ để chống lại các tổn thất và trách nhiệm pháp lý.
Các vấn đề về cấu trúc ẩn
Một cách chắc chắn để mất tiền khi đầu tư là đánh giá thấp chi phí sửa chữa và bảo trì. Ví dụ, đối với một ngôi nhà dành cho một gia đình điển hình, bạn có thể tốn tới 12.000 đô la để sửa chữa nền móng hoặc 16.000 đô la để sửa chữa vách ngăn. 2 Việc sửa chữa kết cấu, hoặc khắc phục nấm mốc hoặc amiăng, có thể dễ dàng tiêu tốn hàng chục nghìn đô la cho các tòa nhà thương mại.
Rất may, bạn có thể giảm rủi ro này nếu bạn kiểm tra kỹ tài sản trước khi mua. Đừng tiết kiệm tiền thuê một người kiểm tra tài sản, nhà thầu, người kiểm tra nấm mốc và chuyên gia kiểm soát sinh vật gây hại có đủ năng lực và uy tín để “soi mói” và phát hiện ra bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào. Nếu vấn đề được phát hiện, hãy tìm hiểu chi phí để khắc phục và tính chi phí đó vào giao dịch của bạn hoặc bỏ đi nếu điều đó khiến bạn không thể kiếm được lợi nhuận hợp lý.
Thiếu tính thanh khoản
Nếu bạn sở hữu cổ phiếu, thật dễ dàng để bán chúng nếu bạn cần tiền hoặc chỉ muốn rút tiền mặt. Đó không phải là trường hợp thường xảy ra với các khoản đầu tư bất động sản. Vì thiếu tính thanh khoản, bạn có thể bị bán dưới giá thị trường hoặc thua lỗ nếu bạn cần dỡ tài sản của mình nhanh chóng.
Mặc dù bạn không thể làm gì nhiều để giảm rủi ro này, nhưng có nhiều cách để khai thác vốn chủ sở hữu tài sản của bạn nếu bạn cần tiền mặt. Ví dụ: bạn có thể vay vốn mua nhà (đối với bất động sản cho thuê để ở), tái cấp vốn bằng tiền mặt — hoặc đối với bất động sản thương mại, vay vốn cổ phần thương mại hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu.
Một số cách để đa dạng hóa đầu tư bất động sản là gì?
Đa dạng hóa thường là cách tốt nhất để giảm thiểu rủi ro. Vì việc trực tiếp sở hữu một số bất động sản có thể nằm ngoài ngân sách của nhiều nhà đầu tư, nên việc mua cổ phần trong quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) có thể mang lại khả năng tiếp xúc rộng rãi với các bất động sản phân tán về mặt địa lý thuộc các loại khác nhau (ví dụ: nhà ở, thương mại, v.v.).
Làm thế nào để người ta có thể giảm thiểu rủi ro khi trở thành chủ nhà?
Có một số cách để giảm chi phí tài sản của bạn trong thời gian dài, bao gồm cả việc chú ý đến việc bảo trì và bảo dưỡng thường xuyên. Những khoản chi tương đối nhỏ hôm nay có thể giúp bạn tiết kiệm khỏi những khoản chi phí lớn. Để giảm thiểu khả năng gặp phải vấn đề của người thuê nhà, hãy chạy một báo cáo tín dụng và kiểm tra tài liệu tham khảo của người thuê, bao gồm hỏi chủ nhà trước của họ xem họ là người thuê nhà như thế nào. Cuối cùng, hãy chọn một vị trí tốt sẽ ít có khả năng chứng kiến tội phạm hoặc có tỷ lệ lấp đầy thấp.
Chủ Nhà Có Thể Tăng Tiền Thuê Cao Đến Mức Nào?
Chủ nhà được phép tăng tiền thuê nhà tùy thuộc vào luật pháp địa phương và tiểu bang, cũng như theo ngôn ngữ có trong hợp đồng thuê nhà. Ở những nơi không có sự kiểm soát về tiền thuê nhà, có thể không có giới hạn pháp lý nào về việc giá thuê có thể tăng lên cao như thế nào.
Điểm mấu chốt
Bất động sản từ trước đến nay được coi là một khoản đầu tư đúng đắn, và các nhà đầu tư hiểu biết có thể tận hưởng thu nhập thụ động, lợi nhuận tuyệt vời, lợi thế về thuế, đa dạng hóa và cơ hội xây dựng sự giàu có. Tuy nhiên, cũng giống như các loại hình đầu tư khác, đầu tư bất động sản có thể gặp nhiều rủi ro.
Bạn có thể hạn chế rủi ro của mình bằng cách thẩm định kỹ lưỡng và tiến hành phân tích thị trường bất động sản và bất động sản cho thuê kỹ lưỡng. Ngoài ra, hãy chắc chắn thuê những chuyên gia chuyên nghiệp để kiểm tra bất động sản, sàng lọc những người thuê tiềm năng và tìm hiểu mọi thứ bạn có thể về thị trường bất động sản.
Hãy nhớ rằng có rất nhiều cách để đầu tư vào bất động sản mà không cần sở hữu, cấp vốn và vận hành tài sản vật chất. Các lựa chọn bao gồm ủy thác đầu tư bất động sản (REIT), cổ phiếu bất động sản, huy động vốn từ cộng đồng bất động sản và quan hệ đối tác bất động sản.
Bạn cũng có thể cân nhắc đầu tư vào bản thân bằng cách học một kỹ năng mới hoặc lấy giấy phép mới. Ví dụ, nhiều nhà đầu tư bất động sản trở thành đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản được cấp phép, không nhất thiết phải làm việc như một nhà đầu tư, mà để tận dụng các lợi ích, chẳng hạn như quyền truy cập nhiều dịch vụ niêm yết (MLS), mạng lưới và hoa hồng kiếm được khi bán hàng và cho thuê.
