Nếu bạn mới bắt đầu đầu tư bất động sản, đừng mong đợi trở thành chuyên gia trong một sớm một chiều. Bạn thực sự có thể kiếm tiền từ việc mua và bán tài sản, nhưng nó cần có kiến thức, sự quyết tâm và kỹ năng. Nó cũng giúp bạn biết một số sai lầm kinh điển mà những nhà đầu tư bất động sản nên tránh mắc phải khi họ bắt đầu đầu tư vào bất động sản.
Table of Contents
Không lập được kế hoạch
Điều đầu tiên cần làm là lập một kế hoạch. Bởi vì điều cuối cùng bạn muốn làm là mua một ngôi nhà mà không biết nó sẽ tạo ra thu nhập hay lợi nhuận như thế nào. Khi thị trường bất động sản nóng lên, thật khó để cưỡng lại việc mua sắm điên cuồng. Nhưng bạn phải lùi lại một bước và lập kế hoạch cho phù hợp, bao gồm cả những việc cần làm nếu thị trường trở nên tồi tệ hoặc giả định của bạn là sai.
Trước khi vay thế chấp hoặc rút tiền mặt, bạn cần quyết định chiến lược đầu tư. Bạn đang tìm kiếm kiểu nhà nào? Ví dụ, bạn đang tìm kiếm bất động sản dành cho một gia đình hay nhiều gia đình? Cho thuê nhà nghỉ? Tòa nhà hỗn hợp, thương mại hay văn phòng? Tìm ra kế hoạch mua hàng của bạn, sau đó tìm kiếm các tài sản phù hợp với kế hoạch đó.
Bỏ qua nghiên cứu
Trước khi mua một chiếc ô tô hoặc một chiếc tivi, hầu hết mọi người đều so sánh các mẫu xe khác nhau, đặt rất nhiều câu hỏi và cố gắng xác định xem liệu họ đang mua có xứng đáng với số tiền bỏ ra hay không. Việc thẩm định đối với việc mua một ngôi nhà thậm chí còn phải nghiêm ngặt hơn.
Ngoài ra còn có những cân nhắc nghiên cứu đối với từng loại nhà đầu tư bất động sản — cho dù là chủ nhà cá nhân, chủ nhà tương lai , chủ đất hay nhà phát triển đất.
Không chỉ có ý nghĩa khi đặt nhiều câu hỏi về bất động sản, mà bạn cũng nên hỏi về khu vực (khu vực lân cận) mà nó tọa lạc. Rốt cuộc, một ngôi nhà đẹp là gì nếu ngay gần đó là một ngôi nhà bạn thân ở trường đại học nổi tiếng với những bữa tiệc keg thâu đêm suốt sáng? Tất nhiên, trừ khi bạn đang nhắm mục tiêu đến những người thuê nhà là sinh viên.
Sau đây là danh sách các câu hỏi mà các nhà đầu tư nên đặt ra liên quan đến các bất động sản mà họ đang xem xét:
- Bất động sản có gần khu thương mại không, hay công trình xây dựng lớn sẽ sớm được tiến hành?
- Kế hoạch của thành phố cho khu vực và các vùng lân cận là gì?
- Khu vực này có thay đổi hay dự kiến sẽ có những thay đổi lớn về nhân khẩu học hoặc loại hộ gia đình?
- Bất động sản có nằm trong vùng lũ lụt hoặc khu vực có vấn đề, chẳng hạn như những khu vực được biết đến với các vấn đề về radon hoặc mối mọt không?
- Ngôi nhà có nền móng hoặc các vấn đề về giấy phép sẽ cần được giải quyết không?
- Những thứ chính nào trong nhà sẽ cần được thay thế (ví dụ: thiết bị gia dụng)?
- Lý do chính khiến ngôi nhà được bán là gì?
- Những người chủ cũ đã trả bao nhiêu tiền cho căn nhà và khi nào?
- Nếu bạn đang chuyển đến một thị trấn mới, có khu vực nào có vấn đề trong thị trấn không?
- Khoảng cách gần với các nhu cầu thiết yếu chính, chẳng hạn như cửa hàng tạp hóa, bệnh viện và các nhà tuyển dụng lớn là gì?
Tự mình làm mọi thứ
Nhiều người mua nghĩ rằng họ biết tất cả, hoặc họ có thể tự mình đóng một giao dịch bất động sản. Mặc dù bạn có thể đã hoàn thành một số giao dịch trong quá khứ diễn ra suôn sẻ, nhưng quá trình này có thể không diễn ra suôn sẻ khi thị trường đi xuống — và không có ai mà bạn có thể tìm đến nếu bạn muốn giải quyết một giao dịch bất động sản không thuận lợi.
Các nhà đầu tư bất động sản nên khai thác mọi nguồn lực có thể và kết bạn với các chuyên gia có thể giúp họ mua đúng. Một danh sách các chuyên gia tiềm năng, tối thiểu phải bao gồm một đại lý kinh doanh bất động sản hiểu biết , một thanh tra nhà có năng lực, một người khéo tay, một luật sư giỏi và một đại diện bảo hiểm.
Những chuyên gia như vậy sẽ có thể cảnh báo chủ đầu tư về bất kỳ sai sót nào trong nhà hoặc khu vực lân cận. Hoặc, trong trường hợp là luật sư, họ có thể cảnh báo bạn về bất kỳ khiếm khuyết nào trong tiêu đề hoặc đơn giản hóa có thể trở lại ám ảnh bạn.
Quên Bất Động Sản Là Địa Phương
Bạn cần tìm hiểu về thị trường địa phương để đưa ra quyết định mua hàng có khả năng giúp bạn thu lợi nhuận. Điều đó có nghĩa là đi sâu vào giá trị đất, giá trị nhà, mức độ tồn kho, các vấn đề cung và cầu, v.v. Phát triển cảm nhận về các thông số này sẽ giúp bạn quyết định có nên mua một bất động sản cụ thể sắp bán hay không.
Nhìn ra nhu cầu của người thuê
Nếu bạn có ý định mua bất động sản mà bạn sẽ thuê, bạn cần lưu ý những người thuê của bạn có khả năng là ai — ví dụ: người độc thân, gia đình trẻ hoặc sinh viên đại học. Các gia đình sẽ muốn tỷ lệ tội phạm thấp và trường học tốt, trong khi những người độc thân có thể tìm kiếm phương tiện giao thông công cộng và cuộc sống về đêm gần đó. Nếu kế hoạch mua của bạn sẽ là thuê cho kỳ nghỉ, thì nó có gần bãi biển hoặc các điểm tham quan địa phương khác không? Cố gắng phù hợp đầu tư của bạn với loại khách thuê có nhiều khả năng thuê nhất trong khu vực đó.
Nhận được nguồn tài chính kém
Vẫn còn một số lượng lớn các lựa chọn thế chấp kỳ lạ , trong đó mục đích của những khoản thế chấp này là cho phép người mua vào được những ngôi nhà nhất định mà họ có thể không đủ khả năng chi trả bằng cách sử dụng một hợp đồng thế chấp 30 năm thông thường hơn.
Thật không may, nhiều người mua đảm bảo các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) hoặc các khoản vay chỉ trả lãi cuối cùng phải trả giá khi lãi suất tăng. Đừng để đó là bạn. Đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng tài chính linh hoạt để thực hiện các khoản thanh toán (nếu lãi suất tăng lên) hoặc một kế hoạch dự phòng để chuyển đổi sang thế chấp lãi suất cố định thông thường hơn .
Lý tưởng nhất là bạn nên bắt đầu bằng một khoản thế chấp lãi suất cố định hoặc trả tiền mặt cho căn nhà đầu tư của mình để có thể tránh được những vấn đề này.
Trả quá
Vấn đề này có phần ràng buộc với quan điểm về việc thực hiện nghiên cứu. Việc tìm kiếm ngôi nhà phù hợp có thể tốn nhiều thời gian và khó khăn. Khi người mua tiềm năng tìm thấy bất động sản đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ, họ tự nhiên lo lắng để người bán chấp nhận giá thầu của họ .
Vấn đề của việc lo lắng là những người mua lo lắng có xu hướng trả giá quá cao đối với tài sản. Trả giá quá cao đối với một ngôi nhà có thể gây ra các vấn đề. Cuối cùng, bạn có thể sẽ chi tiêu quá mức và gánh quá nhiều nợ, tạo ra các khoản thanh toán cao hơn khả năng chi trả của bạn. Do đó, có thể mất nhiều năm để thu hồi vốn đầu tư của bạn.
Để tìm hiểu xem liệu khoản đầu tư trong mơ của bạn có bị đội giá quá cao hay không, hãy bắt đầu bằng cách tìm kiếm những ngôi nhà tương tự khác trong khu vực đã được bán với giá nào trong những tháng gần đây. Một nhà môi giới bất động sản phải có thể cung cấp thông tin này một cách tương đối dễ dàng (đặc biệt là khi họ có quyền truy cập vào cơ sở dữ liệu đại lý bất động sản nhiều danh sách).
Nhưng để dự phòng, chỉ cần nhìn vào giá của những ngôi nhà có thể so sánh được trên cơ sở dữ liệu bất động sản hoặc thậm chí trên báo địa phương. Logic chỉ ra rằng trừ khi ngôi nhà có những đặc điểm độc đáo có khả năng nâng cao giá trị của nó theo thời gian, bạn nên cố gắng giữ cho giá thầu của mình nhất quán với các giao dịch bán nhà khác trong khu vực lân cận.
Sẽ luôn có những cơ hội khác. Ngay cả khi quá trình đàm phán trở nên sa lầy hoặc thất bại, thì khả năng cao là có một ngôi nhà khác ngoài kia sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn. Nó chỉ là một vấn đề của sự kiên nhẫn trong quá trình tìm kiếm.
Đánh giá thấp chi phí
Mỗi chủ nhà đều có thể chứng thực rằng có nhiều cách để sở hữu một ngôi nhà hơn là chỉ trả tiền thế chấp. Tất nhiên, không có gì khác biệt đối với các nhà đầu tư bất động sản. Có các chi phí liên quan đến việc bảo dưỡng sân và đảm bảo rằng các thiết bị (như lò nướng, máy giặt, máy sấy, tủ lạnh và lò nung) hoạt động tốt, chưa kể đến chi phí lắp đặt một mái nhà mới hoặc thay đổi cấu trúc ngôi nhà. Bạn cũng phải tính đến bảo hiểm và thuế tài sản .
Lời khuyên tốt nhất là lập danh sách tất cả các chi phí hàng tháng liên quan đến việc vận hành và bảo trì một ngôi nhà (dựa trên ước tính) trước khi thực sự đặt giá thầu. Nếu bạn dự định có người thuê nhà, sau khi những con số đó được cộng lại và bạn thêm tiền thuê hàng tháng, bạn có thể tính toán lợi tức đầu tư (ROI) cho việc cho thuê . chi phí bảo trì. Điều này sẽ cho bạn biết liệu bạn có đủ khả năng mua tài sản hay không.
Xác định chi phí trước khi mua một bất động sản cũng rất quan trọng đối với những người đi trước trong nhà. Đó là bởi vì lợi nhuận của họ bị ràng buộc trực tiếp với khoảng thời gian cần thiết để mua nhà, cải tạo và bán lại.
Trong mọi trường hợp, các nhà đầu tư nên hình thành một danh sách như vậy. Họ cũng nên đặc biệt chú ý đến chi phí tài chính ngắn hạn, tiền phạt trả trước và bất kỳ khoản phí hủy bỏ nào (đối với bảo hiểm hoặc tiện ích) có thể phát sinh khi ngôi nhà bị lật trong thời gian ngắn.
Một số sai lầm phổ biến mà mọi người mắc phải với hợp đồng bất động sản là gì?
Mua một tài sản liên quan đến một hợp đồng chuyển giao chứng thư từ chủ sở hữu cũ cho chủ sở hữu mới. Điều đó có nghĩa là bạn nên nhờ luật sư bất động sản chuyên nghiệp xem qua trước khi ký – một sai lầm mà một số người mắc phải khi cố gắng tiết kiệm phí. Mô tả không chính xác hoặc mơ hồ có thể dẫn đến thua lỗ nếu không nắm bắt được trước khi đóng cửa. Ngoài ra, nên khảo sát tài sản để đảm bảo rằng kích thước lô đất và đường viền được quy định chính xác trong hợp đồng để tránh tranh chấp sau này với hàng xóm hoặc cơ quan thuế.
Có Giá Trị Đưa Ra Ưu Đãi Thấp Đối Với Một Bất Động Sản Không?
Nếu bạn không cần phải mua một bất động sản cụ thể ngay lập tức và có thể có nguy cơ thua những người mua tiềm năng khác, thì một lời đề nghị lowball có thể không phải là một ý tưởng tồi ngay cả khi đó là một dự đoán lâu dài. Tuy nhiên, nó có thể làm phiền người bán, người sau đó có thể bỏ qua giá thầu trong tương lai mà bạn đặt cao hơn. Nó cũng có thể làm tổn hại đến danh tiếng của người môi giới thay mặt bạn gửi phiếu mua hàng nếu bạn đang sử dụng.
Ưu đãi hoàn toàn bằng tiền mặt có tốt hơn nhận thế chấp không?
Tất cả điều này phụ thuộc. Nếu bạn có tiền mặt trong tay, có thể là khôn ngoan để tránh các chi phí đóng và lãi suất liên quan đến thế chấp, nhưng sau đó nó có thể làm giảm bức tranh thanh khoản của bạn và cũng có thể tạo ra chi phí cơ hội, theo đó số tiền đó không thể được sử dụng cho bất kỳ việc gì khác. Vì những lý do này, đặc biệt là nếu lãi suất thấp, thì việc thế chấp có thể có ý nghĩa hơn, đặc biệt nếu nó được trang trải bằng tiền thuê tài sản kiếm được.
Thực tế là nếu đầu tư vào bất động sản dễ dàng thì mọi người sẽ làm được. May mắn thay, nhiều khó khăn mà các nhà đầu tư phải chịu đựng có thể tránh được bằng sự nghiên cứu kỹ lưỡng và lập kế hoạch phù hợp trước khi hợp đồng được ký kết.
