Các căn hộ tích hợp có thực sự xứng đáng với giá cao hơn không?

Những người tìm nhà ở Singapore khao khát sự thuận tiện, vì vậy những dự án chung cư tích hợp giống như một giấc mơ trở thành hiện thực đối với nhiều người. Đây là những căn hộ cho thuê 99 năm được xây dựng trên đỉnh các tiện ích chính như trung tâm mua sắm cỡ lớn với kết nối thẳng tàu điện ngầm và trạm trung chuyển xe buýt. Giao thông, ăn uống, nhu cầu thiết yếu hàng ngày và giải trí đúng nghĩa là “dưới một mái nhà”.

Các dự án chung cư tích hợp cũng rất hiếm; mỗi bất động sản sẽ có, tối đa, một hoặc hai phát triển có thể thực sự đủ điều kiện để được tích hợp. Không có gì ngạc nhiên khi những dự án như vậy sau đó có xu hướng tăng giá đáng kể, so với các dự án khu dân cư tư nhân độc lập.

Người mua phải trả thêm bao nhiêu cho một căn hộ trong một chung cư tích hợp?

Trước tiên, hãy xem xét các căn hộ mới ra mắt.

Tại Quận 13 (MacPherson, Braddell, Potong Pasir), The Woodleigh Residences có 667 căn hộ trên đỉnh trung tâm mua sắm và điểm trung chuyển xe buýt và trạm tàu ​​điện ngầm trực tiếp. Bên kia đường, Park Colonial 805 đơn vị nằm ngay bên kia đường, chỉ cách ga tàu điện ngầm một phút đi bộ nhưng không được tích hợp với bất kỳ tiện ích thương mại và giao thông nào. Cả hai chung cư dự kiến ​​hoàn thành vào năm 2022.

Mặc dù có vị trí gần nhau, nhưng The Woodleigh Residences tích hợp vẫn có mức giá cao hơn 6,2% trên mỗi foot vuông (psf) so với Park Colonial trong năm nay khi so sánh các căn hộ 3 phòng ngủ tương tự có kích thước từ 900 đến 1.000 foot vuông.

Tuy nhiên, lượng người mua căn hộ tại The Woodleigh Residences đã chậm lại cho đến thời điểm gần đây. Điều này là do người mua căn hộ trên thị trường đại chúng vẫn nhạy cảm về giá như trước đây, với doanh số bán chỉ tăng lên sau khi Park Colonial gần như được bán hết (hiện đã bán được 99%). Tại thời điểm viết bài, khoảng một phần ba số căn hộ tại The Woodleigh Residences vẫn còn trống.

Tại Quận 19 (Hougang, Punggol, Sengkang), các căn hộ 3 phòng ngủ tại Sengkang Grand Residences hiện có giá cao hơn 4,3% và 22,0% trên cơ sở psf so với các căn tương tự Riverfront Residences và The Florence Residences tương ứng:

Một lần nữa, chúng tôi nhận thấy doanh số bán hàng của Sengkang Grand Residences tăng lên trong năm nay, tương tự như The Woodleigh Residences. Giá psf tăng tại The Florence Residences có thể đã thúc đẩy người mua hướng tới Sengkang Grand Residences, nơi có giá không đổi mặc dù giá căn hộ tăng trên diện rộng trong những quý gần đây.

Nói tóm lại, khi các dự án số lượng thấp đang được bắt đầu, người mua đương nhiên sẽ hướng tới giải pháp thay thế tốt nhất tiếp theo: phát triển căn hộ tích hợp.

Tuy nhiên, một dấu hỏi lớn đặt ra phía trên các dự án này: liệu các căn hộ tích hợp có thể biện minh cho mức giá cao hơn của chúng trong thời gian dài hay không?

Park Place Residences và hai căn hộ D14

Để trả lời điều này, hãy bắt đầu bằng cách xem xét các dự án căn hộ tích hợp đã hoàn thành gần đây nhất, Park Place Residences (TOP: 2019) tại Quận 14 (Geylang, Paya Lebar, Eunos, Kembangan).

Tọa lạc tại Paya Lebar Central, căn hộ có mức giá cao hơn 20% so với các dự án căn hộ không tích hợp gần đó vào thời điểm ra mắt vào năm 2017.

So sánh các căn hộ 2 phòng ngủ tại Park Place Residences với TRE Residences và Sims Urban Oasis (hai căn hộ mới xây khác trong cùng quận), rõ ràng là các dự án căn hộ tích hợp không nhất thiết đảm bảo mức tăng vốn tối đa cao nhất trong ngắn hạn .

Làm thế nào về lợi suất cho thuê? Với giá thuê trung bình là $ 3,422 vào năm 2021, tổng lợi suất cho thuê đối với các căn hộ 2 phòng ngủ tại Park Place Residences dao động từ 3% đến 3,4% dựa trên giá giao dịch trong hai năm đầu tiên ra mắt.

Đối với TRE Residences, giá thuê trung bình cho các căn hộ hai phòng ngủ là $ 2,690 vào năm 2021. Các chủ cho thuê căn hộ này đang nhận được lợi suất cho thuê gộp khoảng 3,2% đến 3,5%, cao hơn một chút so với Park Place Residences. (TRE Residences là khu dân cư phát triển chỉ cách ga tàu điện ngầm Aljunied ba phút đi bộ.)

Đối với Sims Urban Oasis, giá thuê trung bình cho các căn hộ hai phòng ngủ là 2.649 đô la vào năm 2021. Chủ cho thuê các căn hộ này đang nhận được lợi suất cho thuê gộp khá tốt vào khoảng 3,3% đến 3,4%. (Sims Urban Oasis cách ga tàu điện ngầm Aljunied sáu phút đi bộ.)

Khu dân cư North Park và Khu dân cư Nine ở Yishun

Tiếp theo, hãy xem dự án phát triển căn hộ tích hợp Bên ngoài Trung tâm (OCR), North Park Residences (TOP: 2018).

Bởi vì những dự án này nằm xa thành phố hơn, nên có thể đề xuất rằng có sự khác biệt lớn hơn về giá trị cảm nhận giữa các dự án căn hộ tích hợp và không tích hợp.

Hiện tại, đây là một cú sốc, trong khi khu căn hộ tích hợp North Park Residences đang thu về cho những chủ nhân đầu tiên lợi nhuận ấn tượng chỉ sau sáu năm, thì Nine Residences đã xoay sở để đi ngược lại xu hướng tăng giá rộng rãi của căn hộ để ghi nhận mức giảm 4,5%.

Về lợi suất cho thuê, các căn 2 phòng ngủ tại North Park Residences đang có giá thuê trung bình là $ 2,542 vào năm 2021. Lợi suất cho thuê gộp đối với các căn 2 phòng ngủ tại North Park Residences dao động từ 2,5% đến 3,1% dựa trên giá giao dịch trong đợt đầu tiên. hai năm kể từ khi ra mắt.

Đối với Nine Residences, giá thuê trung bình cho các căn hộ hai phòng ngủ là 2.295 đô la vào năm 2021. Chủ cho thuê các căn hộ này đang nhận được lợi suất cho thuê gộp vào khoảng 2,8% đến 3,1%. (Nine Residences cách ga tàu điện ngầm Yishun 9 phút đi xe buýt, nơi kết nối trực tiếp với North Park Residences.)

Nếu bạn đang thắc mắc tại sao North Park Residences lại có giá trị bất động sản tăng đáng kể như vậy ngay từ đầu, thì bạn nên xem xét mức giá ban đầu cao hơn so với Nine Residences, chỉ 12,5% mặc dù có sự khác biệt lớn về khả năng tiếp cận. Hôm nay, North Park Residences có giá cao ngất ngưởng 37,7% tính theo psf.

Ví dụ trên cho thấy rằng, mặc dù các dự án phát triển căn hộ tích hợp mới ra mắt có thể không thể hiện thêm bất kỳ lợi thế nào về mặt tăng giá vốn và lợi suất cho thuê trong ngắn hạn, nhưng người tìm mua căn hộ vẫn có thể phân biệt được một thỏa thuận tốt bằng cách xem xét kỹ hơn phần giá ưu đãi. để xem liệu một dự án cụ thể có thể bán dưới giá trị thị trường hay không.

Đồng thời, cơ sở vật chất và quy mô phát triển chung cư cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của giá cả. Cả Sims Urban Oasis (1.024 căn) và North Park Residences (920 căn) có khả năng tăng vốn nhiều hơn do vị thế là những dự án quy mô lớn với tiện ích hấp dẫn hơn so với căn hộ có diện tích nhỏ hơn.

Đồng thời, lượng giao dịch cao hơn tại các dự án lớn hơn này có xu hướng dẫn đến việc định giá và giá giao dịch cao hơn theo thời gian. Ngược lại, TRE Residences và Nine Residences lần lượt có 250 và 186 căn.

Vì vậy, khi nói đến sự tăng giá của căn hộ trong thời gian ngắn, quy mô của dự án căn hộ và các tiện ích của nó có ý nghĩa quan trọng như, nếu không muốn nói là căn hộ có phải là một phần của dự án tích hợp đa chức năng hay không.

Một cái nhìn dài hạn hơn về sự phát triển chung cư tích hợp

Những ngọn núi cao và Rivervale Crest ở Sengkang

Ra mắt vào năm 2001 và hoàn thành vào năm 2002, Compass Heights gồm 536 căn ở Sengkang là dự án phát triển căn hộ ngoại ô tích hợp hoàn chỉnh đầu tiên của Singapore. Kết nối với chung cư là một trung tâm mua sắm nhiều tầng, trạm trung chuyển xe buýt, cũng như các ga tàu điện ngầm và tàu điện ngầm Sengkang.

Vào thời điểm đó, người mua có một căn hộ mới ra mắt cạnh tranh trong thị trấn để lựa chọn: Rivervale Crest với 490 căn, nằm cách xa ga tàu điện ngầm gần nhất nhưng có một trung tâm mua sắm lân cận (Rivervale Mall) liền kề với căn hộ.

So sánh hiệu suất giá theo thời gian, rõ ràng là Compass Heights đã vượt trội hơn Rivervale Crest về giá giao dịch psf.

Hầu hết sự hoạt động tốt hơn của Compass Heights có thể là do giá có khả năng phục hồi cao hơn trong quá trình giảm giá bất động sản. Cụ thể, giá psf cho Compass Heights hiện đang ở mức thấp hơn khoảng 6,8% so với mức đỉnh cuối cùng vào năm 2013 và đã tăng trở lại kể từ khi chạm mức thấp vào năm 2015.

Ngược lại, giá psf của Rivervale Crest thấp hơn khoảng 14% so với mức đỉnh năm 2013 và đang cho thấy nhiều kháng cự hơn về mặt phục hồi:

Cả hai căn hộ đều có đầy đủ tiện nghi, do đó, sự sẵn có của các tiện nghi và diện tích căn hộ sẽ là một yếu tố không đáng kể trong việc chênh lệch giá giữa hai dự án. Cả hai căn hộ đều có trung tâm thương mại liền kề, do đó, có khả năng được tích hợp với trung tâm giao thông là yếu tố góp phần tạo nên sức mạnh về giá của Compass Heights

Một điểm thú vị khác cần lưu ý là ban đầu Compass Heights được bán với giá cao hơn 7% so với Rivervale Crest. Mức phí bảo hiểm đó đã tăng lên 24% vào năm 2021, với các đơn vị tại Compass Heights có giá psf trung bình là 859 đô la so với 724 đô la của Rivervale Crest.

Centris và The Lakeshore ở Jurong

Khu chung cư tích hợp ở ngoại ô lâu đời thứ hai ở Singapore là The Centris ở Jurong. Được hoàn thành vào năm 2009, khu căn hộ 620 căn này nằm ngay trên đỉnh trung tâm mua sắm Jurong Point và trạm trung chuyển xe buýt Boon Lay, với kết nối trực tiếp đến ga tàu điện ngầm Boon Lay.

So sánh điều này với căn hộ The Lakeshore 848 căn hộ thuần túy, nằm gần ga tàu điện ngầm Lakeside, The Centris cũng cho thấy hiệu suất và khả năng phục hồi về giá vượt trội cho đến nay:

Trên thực tế, một thực tế đáng kinh ngạc là giá psf tại The Centris đã vượt qua The Lakeshore theo thời gian. Trở lại năm 2006 khi các căn hộ vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, các căn hộ tại The Centris có giá thấp hơn các căn hộ tại The Lakeshore. Sau khi hoàn thành vào năm 2009, The Centris đã cho thấy mức tăng giá trị ấn tượng, bắt kịp với giá psf của The Lakeshore.

Trong năm tháng đầu năm 2021, các đơn vị tại The Centris đang tìm nạp trung bình, mức phí bảo hiểm psf là 14,1% so với các đơn vị tại The Lakeshore (1.199 đô la so với 1.051 đô la psf). Đối với việc cho thuê, The Centris cũng đang có giá thuê cao hơn The Lakeshore khoảng 15% đến 20%, theo dữ liệu của URA.

Bedok Residences and Waterfront Isle at Bedok

Cuối cùng, để xem giá cả hoạt động như thế nào trong trung hạn, hãy xem xét 583 căn hộ Bedok Residences, một dự án chung cư tích hợp được ra mắt vào năm 2011 và hoàn thành vào năm 2015. Chúng tôi sẽ so sánh điều này với một dự án căn hộ chỉ dành cho nhà ở trong cùng một dự án. thị trấn, 561 căn hộ ở Waterfront Isle. Giống như Bedok Residences, Waterfront Isle được khởi động vào năm 2011 và hoàn thành vào năm 2015.

Trong khi Bedok Residences bao gồm một trạm trung chuyển xe buýt tích hợp, trung tâm mua sắm và kết nối thẳng tới tàu điện ngầm, thì Waterfront Isle là khu dân cư chỉ dành cho khu dân cư, cách ga tàu điện ngầm gần nhất khoảng 9 phút đi bộ và cách siêu thị gần nhất 6 phút. Vì vậy, chắc chắn có một khoảng cách giữa hai quá trình phát triển hợp đồng thuê 99 năm khi nói đến khả năng tiếp cận các tiện nghi.

Tuy nhiên, khi nói đến hiệu suất về giá, thì Waterfront Isle đã thể hiện sự tăng giá trị theo phần trăm lớn hơn theo thời gian, đặc biệt là đối với những người mua đã mua trong lần ra mắt năm 2011. Vì hai dự án được ra mắt cùng thời điểm, nên chủ đầu tư cho giá bán các căn hộ ở Waterfront Isle thấp hơn đáng kể – trung bình thấp hơn khoảng 24% – so với các căn hộ tại Bedok Residences.

Hiện tại, trong 5 tháng đầu năm 2021, Bedok Residence giữ mức giá bảo hiểm trung bình là 21,2% ($ 1,475 so với $ 1,217 psf), cao hơn mức giá của Waterfront Isle, được thừa nhận là không quá xa so với mức giá ưu đãi khi ra mắt.

Một quan sát đáng chú ý khác là mặc dù Bedok Residences là dự án có vị trí trung tâm hơn, nhưng Waterfront Isle luôn ghi nhận lượng bán lại cao hơn (ngoại trừ năm 2018). Điều này có thể chứng minh rằng nhu cầu bán lại không nhất thiết phải cao hơn đối với các dự án chung cư tích hợp, đặc biệt là vì Waterfront Isle có điểm bán hàng chính nằm cạnh Công viên Hồ chứa Bedok.

Đồng thời, hiệu suất cho thuê (tính theo psf trung bình) cũng tỏ ra mạnh mẽ hơn đối với Waterfront Isle, mặc dù Bedok Residences có lượng cho thuê cao hơn. Sự yếu kém tương đối này trong giá thuê đối với Bedok Residences có thể là do sự cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ nhà đối với người thuê.

Bài học là các nhà đầu tư bất động sản không nên loại bỏ các dự án căn hộ không phải là đối tượng tiêu biểu của nhu cầu cho thuê, đơn giản vì các dự án như Waterfront Isle, thường có tỷ lệ cư dân tự ở cao hơn, có thể đồng nghĩa với việc các chủ nhà tương lai phải đối mặt ít hơn cạnh tranh khi thuê đơn vị của họ.

Vì vậy, các căn hộ tích hợp có thực sự xứng đáng với giá cao của chúng?

Như được minh họa bằng các ví dụ trên, không có kết luận chính xác nào về việc liệu một dự án phát triển chung cư tích hợp có đánh giá cao hơn một đối tác dân cư độc lập hay không. Lợi thế rõ ràng duy nhất đối với các căn hộ tích hợp là yếu tố khan hiếm của chúng, vì chỉ có một số ít trong số hàng ngàn căn hộ ở Singapore.

Dựa trên phân tích của chúng tôi, khi xem xét việc phát triển căn hộ tích hợp có phải là mua tốt hay không và việc trả giá cao hơn có hợp lý hay không, người mua nên cân nhắc cẩn thận những điều sau:

Giá chênh lệch giữa dự án phát triển tích hợp và các dự án không tích hợp tương tự gần đó. Nếu khu phát triển không tích hợp rẻ hơn đáng kể và có giá để bán, thì những người mua quan tâm đến lợi nhuận có thể muốn xem xét từ bỏ đặc quyền về khả năng tiếp cận liền mạch mà các dự án như The Woodleigh Residences và Sengkang Grand Residences cung cấp.

Thứ hai, xem xét bất kỳ sự phát triển nào trong tương lai ở khu vực lân cận của dự án. Nếu một dự án không tích hợp nằm trong khu vực tăng trưởng theo Quy hoạch tổng thể của URA, hoặc có các khu đất gần đó dành cho phát triển cơ sở hạ tầng hoặc thương mại trong tương lai, điều này có nghĩa là triển vọng tăng vốn cao hơn nhiều so với các dự án chung cư tích hợp đắt tiền. Ngược lại, sự cạnh tranh từ các căn hộ mới và sắp ra mắt sẽ làm giảm triển vọng tăng giá vốn.

Các yếu tố thiết kế như sự tách biệt giữa các khu vực công cộng và tư nhân và tiếp cận cho cư dân là những cân nhắc quan trọng khi đánh giá các dự án phát triển chung cư tích hợp. Để những phát triển này có thể biện minh cho mức giá cao hơn và đảm bảo mức tăng giá bền vững phù hợp với thị trường rộng lớn hơn, khu phức hợp căn hộ phải được tách biệt tốt khỏi tiếng ồn và giao thông của con người từ các trung tâm thương mại và khu vực công cộng và giữ được cảm giác độc quyền cho cư dân của căn hộ.

Cuối cùng, người mua nên xem xét lối sống và sở thích của họ hiện tại cũng như trong tương lai. Có phải truy cập liền mạch đến trung tâm mua sắm không? Sự thật là, khi đối mặt với các thông điệp tiếp thị, người mua đôi khi có xu hướng quá đề cao giá trị của các căn hộ tích hợp và bỏ qua các ưu tiên của riêng họ (chẳng hạn như gần trường học). Ngoài ra, làm việc tại nhà và thương mại điện tử có thể làm cho các dự án chung cư tích hợp ít được tìm kiếm hơn theo thời gian và làm xói mòn mức giá hiện tại mà các dự án đó hiện đang được hưởng.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, hãy lưu ý rằng các dự án phát triển chung cư tích hợp gặp bất lợi khi nói đến triển vọng chung của các khối trong tương lai. Bởi vì chủ sở hữu khu dân cư chỉ sở hữu một phần nhỏ của toàn bộ chung cư, những nỗ lực bắt đầu các hoạt động bán hàng tập thể có thể bị cản trở bởi chủ cửa hàng hoặc chủ sở hữu của thành phần thương mại, mặc dù 100% cư dân chung cư ủng hộ khu chung cư. Ví dụ nổi bật nhất về điều này là nỗ lực toàn khối của Tháp Queensway / Trung tâm mua sắm Queensway vào năm 2019, đã thất bại vì sự phản đối của các chủ cửa hàng.

Đối với các chung cư tích hợp có cùng cấu trúc với tiện ích giao thông công cộng, các nỗ lực của khối cũng có thể phải được các cơ quan chính phủ phê duyệt, điều này sẽ ném một cờ lê ngôn ngữ khác vào một bài tập bán hàng tập thể. Do đó, chủ nhà của các dự án phát triển tích hợp cũ hơn có thể bị ‘mắc kẹt’ khi tuổi phát triển và chi phí bảo trì leo thang.

Với suy nghĩ này, việc mua một dự án chung cư tích hợp có thể được coi là một quyết định ưu tiên các lợi thế rõ ràng và hiện tại hơn là định vị để đạt được lợi ích trong tương lai — tài sản tương đương với “một con chim trong tay đáng giá hai con trong bụi”. Tuy nhiên, có thể có ngoại lệ, vì các dự án tích hợp như Pasir Ris 8 sắp tới có thể mang lại một số lợi thế trong tương lai dưới dạng Đường Chữ Thập – một dự án cơ sở hạ tầng lớn.

Chắc chắn một điều: khả năng tiếp cận và sự tiện lợi của một dự án chung cư tích hợp sẽ được định giá, có thể là đối với một dự án mới ra mắt hoặc bán lại. Và khi hòn đảo của chúng ta trở nên kết nối tốt hơn theo thời gian với các tiện nghi ngày càng trở nên dễ tiếp cận hơn, chúng tôi dự đoán rằng các nhà phát triển của các dự án căn hộ tích hợp sẽ ngày càng khó để biện minh cho một mức giá cao hơn đáng kể.